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商事立法模式之选择——论我国《商事通则》的制定/严莹

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 19:57:41  浏览:9282   来源:法律资料网
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商事立法模式之选择
——论我国《商事通则》的制定

严 莹


[摘要] 在我国实行完全意义上的民商合一与民商分立,制定民商法典或单独的商法典,这都是不切实际的想法;只有在制定民法典的同时制定一部《商事通则》用以规范基本的商事法律关系,才是立足现实和着眼未来的最佳选择。
[关键词] 商事立法模式 商事通则 商法典

一、从商法的历史演进看世界各国的商事立法模式
(一)商法的内涵
商法是指调整商事交易主体在其商行为中所形成的法律关系,即商事关系的法律规范的总称。它可以从广义和狭义两个方面去理解。在狭义上,商法仅仅指商法典及其附属法规,如商法典及其施行法等等。在广义上,商法包括全部商事法律部门,它不仅包括商法典,即商人身份法和商行为法等内容,而且包括与商事经济活动密切相关的各种法律,如公司、票据、银行、保险、运输、代理、信托、消费者保护、工商权利保护等法律。
与此相对应,由于各国商法制度存在较大差异,多数学者在理论上将商法分为形式意义上的商法和实质意义上的商法。形式意义上的商法,是指奉行民商分立立法原则的国家在民法典之外制定的以“商法”命名的法典,其内容主要涉及商主体、商行为之界定、创设等商法的一般规则以及商事公司、票据、保险、破产、海商等基本制度。形式意义上的商法概念理论着眼点为规范的表现形式和法律的编纂结构,它以法律文件的表现形式即商法典作为商法概念的界定基础。实质意义上的商法是指一切调整商事关系的法律规范的总称。其概念的理论着眼点为商事法律规范的性质、规范的作用、规范的构成、规范实施的方式等等在理念上的有机统一。它不以商法典作为商法概念的界定基础;商法的形式包括各种有关商事的专门法规;商法规范不仅仅存在与商法典之中,而且还大量地存在于民法、行政法以及其他法律法规和判例之中。从实质意义上看,无论属大陆法系还是英美法系,无论奉行民商分立还是奉行民商合一地国家,都存在着实质意义上的商法。
(二)商法的历史演进——民商合一与民商分立
商法最初是商人习惯法,产生于中世纪的欧洲。十字军东征打开了东西方的商路,促进了地中海沿岸一些新兴城市的贸易繁荣。但中世纪的欧洲内陆仍处于封建法和寺院法的支配之下,许多营利性的商业被明令禁止。在这种冲突下,意大利较早出现了商人行会——商人基而特。该组织不仅联合保护商人的自身利益,也逐渐负担起编纂商业行规或习惯的职责,形成了较为系统的商人习惯法。15世纪后,伴随着中世纪后期以资本主义经济的兴起和统一的民族国家的逐渐形成,贸易的发达迫切需要在一国之内实现商法的统一。这一时期,地中海沿岸的一些内陆国家,如意大利、法国、西班牙、荷兰等国都先后制定了成文法。其中,在立法上对后来产生较大影响的是法国和德国。[1](p22)
商法的法典化始于法国1807年的《法国商法典》。1789年法国大革命的胜利,使国家得以统一,从而在全国统一法律的任务也被提上议事日程。在拿破仑的推动下,于1800年开始起草民法典,于1804年颁布;但几乎与此同时,在1801年也开始了商法典的起草,并于1807年颁布了商法典。因此,以法典为标志的民商分立体制正式得以确立。后来,德国也采取了这种分立模式,于1861年颁布了《普通德意志商法》(即旧商法典),德意志帝国成立后又编纂了新的商法典,于1897年颁布,使民商分立的模式达到了顶峰。
但就在民商分立制得以确立和发展的同时,即已出现了民商合一的学术思潮。1847年,意大利学者摩坦尼利首倡民商合一,反对“私法二元论”,即得到学术界响应。一时间,各国学者纷纷提倡“民商合一论”;即使在民商分立制的国家,学者也多主张“由分而合”。在立法实践上,1865年加拿大的魁北克省在其民法典中对某些商事内容做了规定,放弃了在民法典之外再另订商法典。1881年瑞士制定债务法,其中既包括民事规范,也包括商事规范,放弃了民商分立体制,1911年瑞士民法典颁布时,将其债务法纳入,确立了民商合一制。之后的苏俄民法典、泰国民法典、土耳其民法典,均采民商合一制。民商合一成为民商立法的一种趋势。
就在大陆法系国家对民商合一与民商分立争论不休时,20世纪下半叶之后,为了交易的方便,美国制定了《统一商法典》。美国《统一商法典》虽然在立法技术、法律概念等诸多方面借鉴了大陆商法,尤其德国民商法的经验,但其所采用的立法原则与大陆法系国家颇不一样,《统一商法典》不是大陆法系类型的商法典。法国法系和日耳曼法系的商法典都是以民法典的存在为前提的。民法典是一般法,包括了合同法的一般原则,商法典是特别法。英美法系没有严格的民商界限,也不存在大陆法系类型的民法典。所以作为英美法系中的商法典,《统一商法典》实际上也包括了许多被大陆法系认为是属于民法范畴的法律规范。同时,统一商法典也不是大陆法系意义上的“法典”。大陆法系法典一般是一部独立的法典,该法典通常会对该领域的问题作出全面而完整的规定,该法典可以独立运用。而《统一商法典》虽然名为法典,但它并没有就所涉及的商事交易问题作出全面规定,只是规定了商事交易中的一部分问题,对于它没有涉及到的大量问题仍需要依靠美国的普通法。所以《统一商法典》是很难独立运用的,必须结合普通法进行解释和运用。而且,《统一商法典》还必须同各洲的其他成文法、各种联邦成文法以及各洲法院对合同法的不同理解加以结合运用。由此可以说,《统一商法典》是普通法之上的特别法。[2](p372)

二、从现有的商事立法模式看我国商事立法模式的选择
(一)我国商事立法可供选择的模式
纵观以上世界各国在不同历史时期的做法,就绝大多数国家而言,都有形式意义的商法。 但是针对商法是否应该法典化,这是一个仁者见仁,智者见智的问题。
在民商法学界就我国应当实行民商合一还是民商分立的立法体例的争吵声中,中国民法典的制定已经进入实质阶段,2002年12月,民法典的草案业经九届全国人大常委会分组审议。民法典的制定,使得我国的民商事立法体例面临重大抉择:规范商事主体和商事活动的基本法律规定到底应该在正在制定的民法典中反映呢,还是另行制定一部商法典,抑或采取其他方法。虽然在我国,有关民商合一和民商分立的争论在很大程度上都带有学术“门派”之争的嫌疑,缺少有说服力的理论支撑和实证分析结论的验证,但在民法典制定之际,民商事法律的体系构建却是一个难以回避的问题。因此,确有必要对我国民商事基本法律的立法体例和模式进行研究和论证,特别是从实证的角度作出考察。
目前,共有四种商事立法模式可供我们选择:第一种是制定一部完全意义上的民商合一的民法典,在其中将有关商事基本法律制度的内容加以规定,对属于传统和现代的具体商事法律制度的内容,以另行制定单行法的方式加以规定;第二种是实行完全意义(形式意义)上的民商分立,除了制定民法典以外,再制定一部独立的商法典,以规范属于传统和现代的商法领域的各种法律关系;第三种是制定一部民法典,规定传统民法领域的内容,不另制定商法典,对属于传统和现代商事法律的内容,以另行制定单行法的方式加以规定;第四种是制定一部民法典,规定传统民法领域的内容,同时制定一部总纲性的商事基本法律即《商事通则》,对基本的商事法律制度和关系加以规定,对于具体的商事法律制度和关系,则以制定单行法的方式规范。[3]
(二)商法是否应该法典化——对我国商事立法模式的争论
对我国商事立法究竟应当采用何种模式,一直存有争议。早在民国之初,就有民商分立与民商合一之争。考虑当时民商合一论者的主要依据是:因历史进步、社会进步、世界交通、各国立法趋势、人民平等、编制体例、商法与民法的关系等,应订民商统一之法典。尽管民商合一论在这场争论中大获全胜,其议案被国会所采纳,但耐人寻味的是,民国民法实际上从未采用真正的民商合一体例,即使是沿袭旧制的台湾,至今也未制定民商合一的民法,其商法立法仍采用单行商事法律的模式,学说上将传统商法中的有关立法视为民法的特别法。
我国大陆自改革开放以来,随着对商品经济和市场经济的承认,特别是随着民法典的起草与制定,在学界也出现了关于商事立法模式的争论。鉴于法系上的差异及已经形成的法律体系,迄今尚无人主张制定英美模式的商法。对于商事立法模式的抉择,仍为分立与合一之争即我国的商法是否应该采用法典化的形式。主张采用民商分立体制的,强调商法、商行为的特点,以及民商分立的好处,认为我国应制定独立于民法的商法,并将民商分立看作是世界各国商事立法的发展趋势。持此观点的学者对商法的内容做出了不同的设计,有的主张以法、德日商法为瞻,循以西例;有的主张另起炉灶,除传统商法的内容外,还应包括合同法、市场规制法等,可谓众说纷纭,莫衷一是。民商合一论就其主张而言,则有法典上的合一论与观念上的合一论之分,二者的共性是反对在民法之外另订商法,二者的区别在于:法典意义上的民商合一论主张将商法的内容融入民法,使商法民法化,并认为商法的独立性于民法的基础已不复存在;而观念上的民商合一论则并不强求法典意义上的合一,对传统的民法表现出更多的尊重,对传统的商法表现出相当的宽容,对法典意义上的合一表现出务实的理性,只是主张在观念上应将一切单行的商事法都视为民法的特别法,并不刻意追求民法对商法内容的包容。[4]
发人深思的是,面对这些激烈的论争,我国立法机关采取了更加务实的立法精神,在短短十年间,出台了公司法、票据法、保险法和海商法等重要的商事法律,以单行商事法律的立法模式[5]初步建构起具有中国特色的商法体系。
客观地说,民商分立与民商合一地立法模式在国际上都有成功地典范,仅就这两种模式本身不可断然言孰优孰劣。但在我国由于长期以自然经济为经济基础,以儒家思想为主流文化,奉行重农抑商的经济政策,适用以刑为主的法律体系,加上“官本位”的传统作风,商人尚未获得与其对社会的贡献相当的社会地位,商法的发展受到了严重阻碍。 [6](p158)近20年来,市场经济在中国得到了长足的发展,这有赖于党的改革开放政策和一系列基于该政策制定的法律法规。但随着市场经济向全球化、科技化、复杂化方向发展,市场对商法将提出更高更迫切的要求。在这种情势下,我们再不能凭着简陋的商事制度、用民法的基本意识甚至是传统的伦理道德观念来解决商事问题。市场强烈地呼唤现行中国的商事立法模式及技术水平的调整和提高,因此那些提出制定完全意义上民商合一的民法典的想法是不切实际的。
当前有学者提出在制定民法典的同时着手制定商法典,实行形式意义上的民商分立。从实践看,由于新兴行业的不断发展,商事立法的范围不断扩展,各种单行商事法律之间亦缺乏内在的逻辑关系,希冀通过一部商法典规范所有商事关系已经没有可能。因此,无论从国外商法典形成的历史因素和它们现在的命运,还是从我国商法理论发展的现状和商事立法的实践看,在我国现在,设想制定一部无所不包的商法典是完全不可行的。

三、我国应采取的商事立法模式——制定《商事通则》
(一)我国商事法律体制急需总纲性的法律规范
在以前有关民商立法模式的论述中,笔者曾一度坚持民商合一的主张,强调在制定民法典的同时只需制定单行的商事法规作为民法的特别法,这也是我国目前采用的模式。但是通过考察我国当前所采用的商事立法的模式,其虽然具有灵活简便等有点,但弊端也是显而易见的;相反制定一部总纲性的商事基本法律规则是必要和可行的,在我国商法的独立只能实质商法主义的独立而不是形式商法主义(或法典意义)的独立,理由如下:
第一,我国采取单行商事法律的立法模式,虽然有灵活、务实、简便等优点,但由于缺乏总则的统率,难以起到提纲挈领的作用,使单行商事法律变成了孤立、单一的法律,不能形成商法内在应有的体系,这显然不利于对我国市场经济关系的统一规则,亦无助于对单行商事法律原则、制度、规则的统一理解,更不利于对单行商事法律的贯彻实施。此种状态下的商事法律有如一个人只有四肢躯干而没有头脑,无法通过头脑的指令来驱使四肢的自如运动。
第二,意图通过制定民法典来解决商法欠缺总则的问题,只是部分学者的一厢情愿,事实上起草中的民法典不仅不可能囊括商法总则的内容,也不可能包括商法总则的全部内容。由于自身性质的局限,民法的内容不可能无限膨胀,更不可能取代商法而形成“私法一元化”局面。如果不顾及民法自身的属性,让民法典涵盖了商法总则的全部内容,那就势必造成民法的异化使民法典变得不伦不类。据此,解决单行商事法律缺少总则统率的问题不能寄希望于民法,必须靠商法自身的健全与完善。
第三,在实行实质商法主义的民商分立体制下制定《商事通则》,既可矫正追求形式商法主义的偏颇,又可实现商法体系的完善,同时又不根本性地改变我国采用单行商事法律地立法模式,这种一举而三得的立法动议,理应得到我国立法机关的采纳。
第四,就我国商事立法的现状分析,由于长期以来国内市场与国外市场的分别管理,加之国内市场的多头管理,导致政出多门,立法多头,与统一市场、统一规制的市场经济的法制要求极不适应。同时,由于商事立法缺少系统性和前瞻性,致使商事法律、法规杂乱无章,缺乏统率不成体系。此种状况已经到了非改不可的时候了,否则必将误商误民误国。
(二)《商事通则》的体例
我国商法在没有基本法统率的情况下存在着立法重叠、交叉、冲突和不协调,以及法律缺位等弊病。我们主张制定《商事通则》目的即在建构商法的理性架构,《商事通则》从内容上说应该时总纲性和通则性的,应该仅是一个“架构”而已,绝对不能走“大而全”的道路。这是因为:和世界上其他国家的情况不同,我国目前的商事立法基本上走的是一条“先零售,后批发”的道路,即先制定单行法,待条件成熟时再制定一部基本法,我们现在主张制定《商事通则》,实质上仍然摆脱不了这种立法“路径”。“先零售,后批发”的立法思路导致的一个结果是我国法律法典化变得更加困难了。因为在“零售”过程中,各单行法一般都形成了自己较为稳定的体系结构,如果想将这些内容和体系各不相同的法律中的一些具体制度在一部“通则”中规范,一方面会使我们陷入变相地制定一部商法典的窠臼之中,另一方面,会无谓增加这部法律的制定难度。在目前我国各种商事单行法已经趋于完善、各单行法也已经形成自己较为稳定的体系结构的情况下,我们所要解决的问题并不是制定一部内容全面的法律,我们所要解决的是制定一部指导、协调和规范各商事单行法的一个总纲性的法律,这部法律应该是一个龙头而非整条龙。
笔者主张《商事通则》内容的总纲性,并不意味着反对将任何具体商事制度包含其中,相反,笔者认为对于那些不宜以商事单行法的形式规范或以商事单行形式规范成本过高的具体商事制度,应包含在《商事通则》之中,原因是,许多具体的商事法律制度是建立在相应的民事法律制度的基础之上的,它们和民事法律制度的不同之处在于对交易便捷和交易安全的更好追求,如商事代理制度和商事责任制度,商事代理制度中对代理人权限的扩展和商事责任制度中对严格责任的普遍确认,其目的都是为了使交易能够便捷、安全的进行。对于这类商事具体制度,完全没有必要单独立法,只需将其与相应的民事法律制度的不同之处在《商事通则》中加以规定即可。对于有些具体的商事制度,虽然可以以单行法的形式制定,但会导致过高立法成本的产生,浪费立法资源。
此外,还有一点需要说明,笔者强调《商事通则》的总纲性,也并不意味着笔者赞同我国立法者长久以来所坚持的“宜粗不宜细”的立法思路。“宜粗不宜细”的立法思路曾对加快我国立法进程起到了很大作用,但它的弊端也是显而易见的,许多按照这一思路制定的法律在实践中很难被适用,出现了所谓的“法律进不了法院”的现象。笔者认为,《商事通则》虽然是总纲性的,但绝对不应该是粗线条的,它应当对那些共通性的商事规则详细规定,以便于实际操作和适用。
按照以上制定《商事通则》的总体思路,笔者认为,《商事通则》的体系应确定为基本原则、商事主体、商事行为与代理、商号、商业登记、商事责任的一般规定、附则等七章。

[参考文献]

[1] 范健. 商法[M]. 高等教育出版社、北京大学出版社,2002. 8.
[2] 余能斌主编.民法典专题研究[M].武汉大学出版社,2004. 1.
[3] 任尔昕. 我国商事立法模式之选择——兼论《商事通则》的制定[J]. 现代法学,2004,(1).
[4] 石少侠. 我国应实行实质商法主义的民商分立——兼论我国的商事立法模式[J]. 法制与社会发展, 2003,(5).
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河北省罚没财物管理暂行办法

河北省人民政府


河北省罚没财物管理暂行办法
 

河北省罚没财物管理暂行办法

  (2001年2月21日河北省人民政府令第7号发布

  根据2002年9月24日河北省人民政府令第16号修订)

  第一条 为加强对罚没财物的管理,防止国有资产流失,保护公民、法人和其他组织的合法权益,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本省行政区域内的国家司法机关,具有行政处罚权的行政机关和法律、法规授权的行政执法组织以及依法受委托的执法机构(以下统称执法机关)罚没财物的管理。

  法律、法规和国务院财政部门对罚没财物的管理另有规定的,从其规定。

  第三条 本办法所称的罚没财物财物,是指执法机关依法所处的罚款、没收的违法所得以及没收的物资和依法不予返还的赃物。

  第四条 罚没财物按照财政管理体制进行管理。

  各级财政部门主管本行政区域内罚没财物的管理工作。各级财政部门设置的收费管理机构负责本行政区域内罚没财物中的罚没物资的具体管理工作。

  第五条 罚没财物属于国家所有,任何单位和个人不得侵占、挪用、调换、私分或者擅自处理。

  第六条 执法机关实施罚没行为,必须有法律、法规或者规章的明确规定,并应当按照行政隶属关系到同级人民政府法制机构和财政部门办理罚没许可证(司法机关除外)。

  罚没许可证的式样由省人民政府法制机构会同省财政部门制定。

  第七条 执法机关办理罚没许可证,应当提出书面申请,并附法律、法规、规章依据。经审核符合条件的,人民政府法制机构和财政部门应当自收到申请之日起30日内颁发罚没许可证。

  罚没许可证实行年度检验制度。年度检验情况,由同级人民政府法制机构和财政部门通过新闻媒体在本行政区域内公告。

  第八条 执法机关在执行罚没财物处罚时,应当向当事人出具省财政部门统一制发的罚没财物专用票据。

  第九条 下列罚没物资由执法机关登记造册,报同级收费管理机构审定后,分别由有关部门依法处理:

  (一)金银(不包括用金银制造的首饰和工艺品等制品)、烟草、酒类产品和食盐,分别由人民银行和烟草专卖、酒类专卖、盐务等有关部门处理;

  (二)爆炸、剧毒、易燃、发射性等危险物品和枪支弹药、管制刀具以及毒品、淫秽物品、赌具,由公安部门处理;(三)盗版光盘、盗版电影拷贝和其他非法出版物,由文化、新闻出版等部门会同公安部门处理;(四)药品和医疗器械,由药品监督管理部门处理;(五)禁止买卖的文物(包括古脊椎动物化石和古人类化石),由文物管理部门处理;(六)国家和省级重点保护动植物,由野生动植物主管部门处理;(七)动物、动物产品,由动物检疫部门处理。

  第十条 对罚没鲜活物品和其他易腐烂、变质的物品,执法机关应当及时依法处理。

  第十一条 执法机关应当自结案之日起三十日内,将罚没物资移交收费管理机构。依法应当销毁和本办法第九条、第十条规定的罚没物资除外。

  收费管理机构在接收罚没物资时,应当向执法机关出具省财政部门统一制发的罚没物资移交凭证。

  第十二条 执法机关移交收费管理机构罚没物资,应当经具有法定资格的涉案资产价格鉴证服务机构估价后,由收费管理机构公开变价处理或者其委托的拍卖机构拍卖。

  罚没的机动车辆拍卖后,应当依照国家有关规定办理手续。

  第十三条 公开变价处理和拍卖罚没物资时,收费管理机构和执法机关应当向购买人出具省财政部门统一制发的罚没物资处理交易凭证。

  第十四条 收费管理机构公开变价处理或者委托拍卖机构拍卖罚没物资所得的价款,应当自变价处理或者拍卖之日起十五日内,使用一般缴款书将资金全部上缴国库。

  执法机关处理罚没物资所得的价款,必须自处理之日起十五日内上缴收费管理机构在银行设置的待报解预算收入解缴专用帐户,由收费管理机构自上缴之日起十五日内将资金全部上缴国库。

  第十五条 执法机关作出暂扣物资的决定时,应当向当事人出具省财政部门统一制发的暂扣物资专用票据。

  暂扣物资随案移交的,接收机关应当向移交机关出具省财政部门统一制发的暂扣物资移交凭证。

  案件结案后,暂扣物资依法应当返还当事人的,执法机关应当将原出具的暂扣物资专用票据收回,并注明作废;暂扣物资应当依法予以没收的,执法机关应当向当事人出具罚没物资专用票据,同时将将原出具的暂扣物资专用票据收回,并注明作废。

  第十六条 因执法机关作出罚没物资的处罚决定或者判决错误,原罚没物资应当依法应当返还当事人的,依照下列规定处理:(一)原物资尚未处理且由执法机关保管的,由执法机关退还原物;(二)原物资已移交收费管理机构且尚未处理的,应当由作出处罚决定或者判决的执法机关提出申请,报收费管理机构核实后,由收费管理机构退还原物;(三)原物资已经处理但所得价款尚未上缴国库的,应及时将所得价款上缴国库,并由作出处罚决定的执法机关提出申请,经收费管理机构签署意见,报财政部门核实后,由财政部门出具收入退还书,从国库退付;(四)原物资已经处理且所得价款已上缴国库的,应当由作出处罚决定或者判决的执法机关提出申请,经收费管理机构签署意见,报财政部门核实后,由财政部门出具收入退还书,从国库退付。

  第十七条 收费管理机构和执法机关应当建立健全罚没财物的交接、验收、登记、保管、对帐和报表等项制度,确定人员负责罚没财物的保管,并接受财政、审计和行政监察等部门的监督检查。

  第十八条 收费管理机构和执法机关执行罚没财物公务所需的经费,由财政部门编列预算拨付。

  第十九条 违反本办法第五条规定的,由县以上财政部门依照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》和国务院《违反行政事业性收费和罚没收入收支两支线管理规定行政处分暂行规定》,追究单位主管人员和直接责任人员的行政责任;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十条 违反本办法第六条规定的,由同级人民政府法制机构责令其退回罚没财物,并可视情节轻重,建议责任人所在执法机关或者监察机关对责任人给予行政处分。

  第二十一条 违反本办法第七条规定的,由同级人民政府法制机构和财政部门给予通报批评,并可视情节轻重,建议上级执法机关或者监察机关对其主要负责人给予行政处分。

  第二十二条 违反本办法第十四条第二款规定的,由同级财政部门相应扣减其经费,并依照国务院《违反行政事业性收费和罚没收入收支两支线管理规定行政处分暂行规定》,追究单位主管人员和直接责任人员的行政责任。

  第二十三条 收费管理机构或者执法机关因擅自使用、保管不善,造成罚没物资或者暂扣物资损毁的,应当依法予以赔偿,并追究单位主管人员和直接责任人员的行政责任。

  第二十四条 本办法自发布之日起施行。



无锡市住宅区物业管理暂行办法

江苏省无锡市人民政府


无锡市住宅区物业管理暂行办法
 
1996年6月25日 无锡市人民政府令第26号




  第一条 为深化住房制度改革,逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化,为物业所有人(使用人)创造优美、整洁、文明、安全和生活方便的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称物业是指住宅区内已投入使用的各类房屋及相配套的共用设施、设备和相关联的场地。


  第三条 本办法所称房屋的自用部位和自用设备,是指户门以内由本户单独使用的部位和设备,包括水、电、气户表以及自用阳台等。


  第四条 本办法适用于本市市区各类居住小区、住宅组团及其他物业(以下统称住宅区)。


  第五条 物业管理工作应当坚持逐步深化、稳步推进的方针和为住户提供服务和方便的原则。
  本办法所称物业管理,是指物业管理公司受物业所有人(使用人)的委托,对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生等项目进行管理、维护、修缮与整治。
  本办法所称房屋的共用部位,是指承重结构部位,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。
  本办法所称房屋的共用设施设备,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、供电干线、消防设施、电梯等。


  第六条 无锡市房产管理局(以下简称市房管局)是本市住宅区物业管理的业务主管部门,其职责是:
  (一)贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法规、规章,制定住宅区物业管理的有关实施规定;
  (二)审批物业管理公司资质;
  (三)负责维修基金的管理;
  (四)对物业管理工作进行业务指导、监督、检查和组织评比;
  (五)培训和考核物业管理专业人员。


  第七条 各区人民政府和区房产管理部门、街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导、协调和监督。
  市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、邮电、供气等部门按职责分工,负责对住宅区物业管理中有关业务工作的指导、协调和监督。


  第八条 住宅区应当成立业主管理委员会。业主管理委员会由物业所有人和使用人选举的代表组成,代表和维护本住宅区物业所有人和使用人的合法权益。


  第九条 同一住宅区只能委托一家物业管理公司管理。物业管理公司可按行政管辖区域或一定的辐射范围,将零星住宅纳入住宅区进行物业管理。


  第十条 业主管理委员会的权利:
  (一)依据有关法律、法规和本办法规定,结合本住宅区的实际情况,制定各项管理规范;
  (二)选聘物业管理公司,并与其签订物业管理合同;
  (三)审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的主要措施;
  (四)审查物业管理公司管理费的收支情况;
  (五)检查、督促本住宅区物业管理工作的实施及规章制度的执行。


  第十一条 业主管理委员会的义务:
  (一)定期召集、主持物业所有人(使用人)代表大会,报告本住宅区的管理工作;
  (二)根据物业所有人(使用人)的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查、监督并协助落实各项措施;
  (三)接受物业所有人(使用人)的监督;
  (四)接受房管部门和各有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府、街道办事处的指导与监督。


  第十二条 物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务,经济上独立核算、自主经营、自负盈亏,并具有独立法人地位的经济实体。
  物业管理公司可按规定享受有关第三产业的优惠政策。


  第十三条 物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
  物业管理公司应当具备的资质条件:
  (一)自管或受托管理房屋建筑面积在2万平方米以上;
  (二)有自己的名称、章程和组织机构;
  (三)有固定的办公地点及经营场所;
  (四)有30万元以上的注册资金;
  (五)具备同经营项目相对应的各类具有上岗证书的房地产专业管理人员和维修队伍,其中初、中级专业技术人员应不少于三分之一。


  第十四条 物业管理公司的权利:
  (一)根据有关规定,结合实际情况,制定住宅区管理办法;
  (二)依照物业管理合同和管理办法对住宅区实施管理;
  (三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;
  (四)制止违反物业管理合同和管理办法的行为;
  (五)要求业主管理委员会协助管理;
  (六)选聘专营公司承担专项管理业务;
  (七)在住宅内实行多种经营,以其收益补充住宅区管理经费;
  (八)其他依法享有的权利。


  第十五条 物业管理公司的义务:
  (一)履行物业管理合同,依法经营;
  (二)接受业主管理委员会和住宅区内居民的监督;
  (三)重大的管理措施应提交业主管理委员会审议,并经业主管理委员会认可;
  (四)遵守有关规定,保证管理质量,不乱收取费用;
  (五)其他依法应尽的义务。


  第十六条 住宅区物业管理的内容可包括:
  (一)住宅区内的房屋、道路、水、电、煤气等公共设施和设备的维修和养护;
  (二)日常环境卫生的清扫;
  (三)绿化、园林小区及其有关设施的养护;
  (四)治安和交通秩序的维护;
  (五)其他需要管理的方面。
  管理应当达到的标准按各相关专业管理标准执行。


  第十七条 物业管理公司接受物业所有人或业主管理委员会委托管理物业,应当与委托人订立《物业管理合同》并报市房管局备案。
  《物业管理合同》应当明确:
  (一)管理项目;
  (二)管理内容;
  (三)管理费用;
  (四)双方权利和义务;
  (五)合同期限;
  (六)违约责任;
  (七)其他。


  第十八条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
  为物业所有人(使用人)提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务或公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
  实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费的具体价格,由市物价、财政、房管部门根据本市经济发展水平和物业管理市场发育程度确定,并定期调整公布。
  凡属为物业所有人(使用人)个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价或双方协议。
  未经市物价、财政部门核定,物业管理公司不得设立其他收费项目。
  物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布。


  第十九条 住宅区公共性服务收费的费用构成主要包括以下方面:
  (一)住宅区共用设施、设备日常运行、维修及保养费;
  (二)绿化管理费;
  (三)清洁卫生费;
  (四)保安费;
  (五)管理费。
  已收取公共服务费的住宅区,不得再重复收取上述各单项管理费用。


  第二十条 设立物业管理共用部位、共用设施、设备维修基金,其来源是:
  (一)新建的商品房,在房地产开发经营单位售房价中提取1.5%;
  (二)公房出售时,按建筑面积每平方米35元,在售房款中提取;
  (三)过去商品房出售时,已提取的此项费用。


  第二十一条 物业管理共用部位和共用设施、设备维修基金实行专户储存,其利息用于房屋共用部位、共用设施、设备的维修养护。基金利息的使用,由区房管部门审批,报经市房管部门核准后定向使用。
  基金及利息的管理和使用接受审计和财政部门的监督。


  第二十二条 凡建设费用已进入商品房成本的住宅区配套用房,其房屋租金收入用于补贴所在地住宅区物业管理的费用。


  第二十三条 开发建设单位在房屋出售前,应当选聘物业管理公司进行前期管理,管理费用由开发建设单位承担,直至住宅区业主管理委员会成立。


  第二十四条 开发建设单位将住宅区移交物业公司管理时,须一并移并下列资料:
  (一)住宅区规划图;
  (二)竣工平面图;
  (三)地下管网图;
  (四)设备安装图;
  (五)其他技术资料。


  第二十五条 住宅区内的物业所有人(使用人)应当遵守住宅区物业管理办法,按规定交纳公共服务费,不得妨碍管理人员履行职责。


  第二十六条 住宅区住户有下列情况之一的,由物业管理公司予以制止、批评和教育或责令限期改正和赔偿:
  (一)擅自改变住宅区内土地用途的;
  (二)擅自改变房屋、配套设施的用途、外观、结构,毁坏设施、设备、危及房屋安全的;
  (三)乱搭、乱建、乱停放车辆,在房屋公共使用的地方乱堆、乱放,占用绿地、破坏绿化、污染环境影响住宅区景观的;
  (四)损坏区内公共设施、设备的;
  (五)其他违反规定的行为。
  上述行为需给予行政处罚的,物业管理公司应当提请有关行政主管部门处罚。


  第二十七条 物业管理公司违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理公司主管部门责令其限期改正;逾期不改的,吊销其资质证书;造成经济损失的,责令赔偿:
  (一)不按期修缮房屋及公共设施、设备的;
  (二)管理制度不健全,管理混乱,使区内公共设施遭受损失的;
  (三)截留或挪用住宅小区维护管理费尚不构成犯罪的。


  第二十八条 物业管理公司擅自扩大收费范围或提高收费标准的,由物价部门依法处理。


  第二十九条 本办法公布施行后交付使用的新建住宅区,按本办法规定实行物业管理。
  本办法公布前已经交付使用的住宅区,可以先从异产毗连房屋和公有住房售后社会化、专业化的管理和维修服务开始,逐步推行物业管理。


  第三十条 江阴市、锡山市、宜兴市可参照本办法执行。


  第三十一条 本办法由无锡市房产管理局负责解释。


  第三十二条 本办法自公布之日起施行。