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内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市人民政府令

第15号


《呼和浩特市集体宅基地征收房屋补偿安置办法》已经2010年8月13日市人民政府第28次常务会议讨论通过，现予公布，自2010年10月15日起施行。


代市长 王波

二○一○年九月八日



呼和浩特市集体宅基地征收房屋补偿安置办法

第一章总则

第一条为规范和加强集体宅基地征收房屋补偿安置管理，维护当事人合法权益，保障城市建设的顺利进行，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市市辖区人民政府根据土地利用总体规划确定的建设用地范围，集体宅基地征收房屋及附属设施补偿和人员安置，适用本办法。
第三条因城市建设需要，集体宅基地征收房屋应当给予补偿并保障本村村民的居住条件。
第四条呼和浩特市人民政府拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办）对本市集体宅基地征收房屋补偿安置工作实施统一监督管理。市拆迁办的主要职责是：
（一）核发房屋拆迁许可证；
（二）审查批准拆迁补偿安置方案；
（三）调解拆迁纠纷，做出行政裁决；
（四）查处违法拆迁行为；
（五）其他涉及拆迁的管理职能。
国土、规划、建设、公安、房产、劳动和社会保障、城管、工商、土地收储、法院、检察院等相关部门和各区、乡（镇）人民政府、街道办事处，应当配合做好集体宅基地征收房屋补偿安置工作。
第五条市辖区人民政府负责组织实施本辖区内的集体宅基地征收房屋补偿安置工作，市拆迁办予以监督管理；市人民政府确定的重点工程的集体宅基地征收房屋补偿安置工作，由市拆迁办组织实施，辖区人民政府予以配合。
第六条集体宅基地征收房屋补偿安置具备条件的，辖区人民政府应当组织集体经济组织根据城市规划要求，建设村民住宅小区安置本村村民。不具备建设村民住宅小区条件的，应当采取回迁、异地安置等措施，确保村民的居住条件。
第二章拆迁管理
第七条集体宅基地征收房屋拆迁，征收单位应当向市拆迁办提出征收拆迁申请，经批准发给《房屋拆迁许可证》。
第八条申请领取房屋拆迁许可证，征收单位应当提交下列资料：
（一）房屋拆迁申请书；
（二）市人民政府批准征收集体土地的文件；
（三）市土地收储中心出具的用地相关文件；
（四）拆迁计划、拆迁补偿安置方案。
第九条市拆迁办应当将《房屋拆迁许可证》、房屋征收单位、实施拆迁单位、拆迁范围、拆迁和搬迁期限等以公告形式予以公布，并现场公布拆迁补偿安置方案，接受群众监督。
征收单位与被征收人应当就房屋补偿安置等事项进行协商，并签订房屋补偿安置协议。
第十条征收单位与被征收人达不成补偿安置协议的，经一方当事人申请，由市拆迁办进行调解；达不成调解协议的，市拆迁办应当作出裁决。
第十一条市拆迁办裁决规定的搬迁期限已满，被征收人仍未搬迁的，经市人民政府批准，辖区人民政府可以组织有关部门强制拆迁。
实施强制拆迁和拆迁产权不明或无主房的，房屋征收单位应当就征收房屋的有关事项刊登于《呼和浩特日报》，经市拆迁办审核后，征收单位应当向公证机关办理符合诉讼要求的证据保全，由区政府组织实施拆迁。
第十二条集体宅基地征收房屋补偿安置中，对涉及军事设施、文物古迹、古树名木、宗教场所的，依照有关法律、法规的规定办理。
第三章拆迁补偿与安置
第十三条集体宅基地征收房屋补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，具体补偿方式由征收单位与被征收人协商确定。
下列建筑物或构筑物不予补偿，一律无偿拆除：
（一）抢建、搭建、乱建的违章建筑；
（二）超过二层以上的非法建筑；
（三）占用耕地的违章建筑；
（四）用简易材料搭建的不具备居住条件和使用功能的构筑物。
第十四条集体宅基地征收房屋货币补偿，实行房地分离以地为主的补偿方式。被征收房屋货币补偿价格由被征收房屋建筑重置成本价结合建筑容积率和被征收房屋宅基地征收价两部分组成。
第十五条 本办法所称建筑容积率是指宅基地上房屋建筑总面积与宅基地面积之比。
建筑容积率执行《呼和浩特市市辖区农村宅基地规划和用地管理办法（试行）》（呼政发〔2005〕51号）中“重点控制范围和一般控制范围内建筑容积率不得超过0.75，重点控制范围和一般控制范围外建筑容积率不得超过0.4”的规定。
第十六条被征收房屋具有合法房屋权属证明的，其成本重置价依照产权证载明的面积，按附表一的标准补偿。合法房屋权属证载明的建筑面积小于以建筑容积率1.1确定的建筑面积部分，按本办法第十七条(一)、(二)补偿。
第十七条被征收房屋没有合法房屋权属证明的，按下列规定补偿（见附表五）:
(一) 实有建筑容积率在0.75以内的,对实有建筑面积按附表一的标准补偿,对容积率不足0.75面积的部分给予400元/㎡ 的补偿,并再对容积率0.75至1.1之间的面积按300元/㎡予以补偿；
(二) 实有建筑容积率在0.75-1.1之间的,对0.75以内的实有面积按附表一的标准补偿,对剩余实有面积按400元/㎡补偿,对不足1.1的部分按300元/㎡补偿；
(三) 实有建筑容积率超过1.1的，对0.75以内的面积按附表一的标准补偿，对0.75至1.1之间的部分按400元/㎡补偿，对超过1.1的部分按200元/㎡予以补偿。
第十八条被征收宅基地补偿标准，按照宅基地使用证明载明的面积乘以宅基地地类补偿标准(附表二)予以确定。没有宅基地使用证明的，按实际测量的面积乘以宅基地地类补偿标准予以确定。
市辖区人民政府可以根据宅基地所在区位、环境、交通等因素对地类补偿标准作适当调整。
第十九条被征收房屋每平方米的建筑成本重置价（附表一）和宅基地区片划分（附表四）及宅基地征收地类补偿标准（附表二）由市人民政府公布,并适时调整。
第二十条集体宅基地征收中涉及的办公用房、商业用房、工厂、加工车间等生产经营性用房按产权产籍所载明的房屋用途进行评估予以补偿。擅自改变土地或房屋使用用途的，拆除时仍按原批准使用用途予以补偿。
第二十一条被征收房屋实行产权调换的，宅基地面积小于等于204㎡的，按照建筑容积率0.75确定的建筑面积进行产权调换，剩余的房屋建筑面积按200元/㎡予以补偿。宅基地面积大于204㎡的，按照宅基地204㎡以建筑容积率0.75确定的面积进行产权调换；宅基地大于204㎡的部分和剩余的房屋建筑面积按照本办法第十七条确定的标准进行货币补偿。
前款规定实行产权调换的，不再对宅基地予以补偿。回迁村民住宅小区的，双方互不找差价；回迁经济适用住房和商品房的，双方视情况互找差价。
第二十二条村民私自转让宅基地或院落，没有合法手续的，对买受人的购置、建设、修缮的支出费用予以补偿。其宅基地不予补偿。
对私自买卖宅基地的村民，不再另行安排宅基地。
第二十三条征收人应当向被征收人支付搬家补助费（见附表三）。
实行产权调换的，在过渡期限内，被征收人自行安排住处的，征收单位应当支付过渡费；被征收人使用征收单位提供的周转房的，不支付过渡费。在批准的延长过渡期限内，对自行安排住处的被征收人，征收单位应当在逾期之月起，双倍发给过渡费。
第二十四条被征收人积极配合集体宅基地征收房屋补偿安置工作，并在规定期限内搬迁的，征收房屋单位应当予以奖励。
第二十五条征收集体土地的土地补偿费，由征收单位与村民委员会依据国家、自治区及本市的有关规定另行协商确定。
第四章附则
第二十六条市拆迁办应当对集体宅基地征收房屋补偿安置工作进行现场监督检查，执法人员在执行公务时，应当出示执法证件。
第二十七条市拆迁办的管理人员，应当严格依法履行监督管理职责，文明、规范执法。
管理人员有下列行为之一的，由所在单位和上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对野蛮拆迁等违法行为不予查处或者查处不力的；
（二）玩忽职守、以权谋私、索贿、受贿的；
（三）与当事人串通故意侵害另一方利益的。
第二十八条房屋权属证载明的面积有争议的，以实际测量并经辖区人民政府确认为准。
第二十九条能够证明被征收宅基地和房屋权属合法的材料有：
（一） 持有《村镇房屋所有权证》或《房屋所有权证》的；
（二） 1982年12月31日前建成的房屋，持有区人民政府建设年份证明的；
（三） 1983年1月1日至1991年8月31日建成的房屋，持有市或城建（建设）部门批准的村镇房屋准建（许可）证和土地使用证明的；
（四） 1991年9月1日至2001年4月30日建成的房屋，持有区人民政府、市或区土地部门批准的土地使用证明和市或区城建（建设）部门批准的村镇房屋准建（许可）证的；
（五）2001年5月1日以后建成的房屋，持有市规划主管部门批准的建设工程规划许可证明和市土地部门批准的土地使用证明的。
（三）、（四）、（五）项涉及的村镇房屋若建设年份不清的，由区人民政府确认其建设年份。
第三十条本办法自2010年10月15日起施行。本市其他集体宅基地征收房屋补偿安置规定与本办法的规定不一致的，以本办法为准。

附表一、附表二、附表三、附表四、附表五（略）



离婚诉讼中，夫妻共同财产及共同债务的认定及分割一直是司法实践中的争议焦点及难点问题，特别是共同债务的认定及分担，由于法律规定过于原则和简单，因而成为夫妻离婚诉讼中的棘手问题。本文就这一问题做一浅显理论探讨、现状分析，并试图提出完善我国夫妻债务制度的设想，以期抛砖引玉、有益司法。
一、夫妻共同债务之概念
关于夫妻共同债务之概念，当前有三种比较有代表性的观点。
第一种观点认为：“夫妻共同债务是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方出于共同生活之目的或为维持共同生活之需要从事经营活动所引起的债务。”此概念认为夫妻关系存续期间产生之债务方为夫妻共同债务，但依照《婚姻法司法解释（二）》第二十三条之规定，夫妻一方在结婚之前所负债务但债权人能够证明该债务用于婚后夫妻共同生活的，也应当认定为夫妻共同债务，显然，夫妻共同债务产生的时间也可以在婚前。
第二种观点认为：“夫妻共同债务是指因婚姻共同生活及在婚姻关系存续期间履行法定义务所负的债务。”此概念较之第一种观点较为全面，但忽略了夫妻双方合意也能产生夫妻共同债务之情形。
第三者观点认为：“夫妻共同债务是指夫妻双方或其遗产继承人依照合同的约定或者法律的规定共同负有的为了满足债权人请求而为一定行为或者不为一定行为之义务。”此观点以债法角度对夫妻共同债务之概念进行了阐述，并认为遗产继承人有承担夫妻共同债务之义务，夫妻共同债务系特殊连带之债，遗产继承需负担之债为遗产范围内之债，无法等同。且夫妻共同债务与普通债法意义上之债务有所不同，为特殊债务，以普通债法概念概括，略显勉强。
此上三种观点，均大体概括了夫妻共同债务之概念，但也略有不足之处，笔者认为，夫妻共同债务系夫妻双方出于夫妻共同生活之需要或由夫妻双方合意而产生所负之债务。
关于夫妻共同债务之界定，在我国大多数婚姻家庭专著和相关学术论文中，夫妻共同债务被定性为连带之债，笔者认为，简单认定为连带之债未免草率，夫妻共同债务基于夫妻共同生活或者夫妻双方合意而产生，连带之债基于合同约定产生，产生基础不同；夫妻之间可以约定财产归属，而连带之债债务人无法约定，需无条件履行相关义务，夫妻之间离婚时，共同债务可以先行协商，由夫妻自行决定如何履行，协商不成方由法院判决，而连带之债则无此选择项。
同样，我们发现，夫妻共同债务也不是普通的共同债务，两者有着较大的差异，既然夫妻共同债务既不属于连带之债，也不属于共同之债，我们只能将其归结为一种特殊之债。
二、当前我国夫妻共同债务认定之现状分析
当前我国夫妻共同债务认定的理论来源主要来自婚姻法及相关司法解释，主要有两个认定标准，经归纳总结，笔者认为可分为“用途认定”和“身份认定”两种标准。
用途认定，顾名思义，用途认定即是以该债务是否用于夫妻共同生活为认定标准，对于用于夫妻共同生活之概念，法律上并未明说。实践中往往体现为该债务是否基于夫妻共同生活之所需要，如经营之需要、维持生计之需要，抚养赡养之需要，凡满足此要件，即在实践中认定为夫妻共同债务。然而，实践中发现，夫妻共同生活有其内部性和不可知性，债权人想要证明该债务之用途殊为不便，也降低了司法实践之可操作性。
身份认定，因用途认定被证明在实践中不利于保护债权人利益，婚姻法司法解释二中规定婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负之债务原则上推定为夫妻共同债务，除非夫妻一方能够证明与债权人约定为个人债务仰或债权人知道其实行约定财产制。该条文以婚姻关系存续为判断为夫妻共同债务之前提，故称为身份认定，因对债权人保护力度大为加强，亦增加两条限制条款，但此限制条款之举证责任在债务人，实践中债务人藉此限制条款成功翻盘之案例亦不为多，可以说，利益保护之天平已倾向于债权人。
实践中，我们发现很多涉及夫妻共同债务的案件中，夫妻感情并不和睦，有些甚至分居，如此情况下，常发生夫妻一方凭空举债，于离婚时要求另一方共同偿还之情形，司法实践中法院对此往往无策，仅能以调解不成不予理涉，无依据对此情形予以深入处理，如无相应办法出台，恐降低法院公信力。
法律要求若要激活夫妻共同债务的认定中的限制条款需由夫妻一方承担举证责任，但在实践中，我们发现激活限制条款之难度相当之高，试举一例说明：甲因嫖娼被抓，电话委托朋友乙代缴罚款5000元后获释，后甲与其妻离婚，乙以该借款发生于夫妻关系存续期间，用于夫妻共同生活为由要求甲与其妻共同偿还，在此情况下，如甲妻欲证明该借款非共同债务，需证明上述两种例外情形存在，但此案件证据往往掌握在债权人乙和举债方甲手中，甲妻往往难以收集到有效证据，且夫妻二人处离婚诉讼中，甲协助其妻收集证据的可能性很小，如此显然不能彰显法律的公平正义。
综上所述，夫妻共同债务之分割亟需更具可操作性的法律法规出台，以适应当前社会发展及人民需求。
三、夫妻双方与债权人之间的利益平衡之建议
基于当下的婚姻立法中对于夫妻共同债务立法较为模糊简略，即使通过出台相关司法解释也存在一些模糊和争议之处，不利于实践操作中很好处理夫妻共同债务，救济债权人权利，我们应当至少从以下几个方面完善关于夫妻共同债务的相关立法：
1、建立日常家事代理制度。日常家事代理制度即：婚姻关系存续期间，夫妻双方在日常家事范围内因互有代理权而产生的债务应为夫妻共同债务，超出该代理范围的为夫妻一方个人债务，第三人有理由相信没有超出日常家事代理范围的除外。当然，并非所有家事皆可代理，如具有人身性质的继承、收养等事项，所涉金额较大，占到夫妻共同财产总额较大份额之行为或会对夫妻关系产生重大影响之行为，这些内容都是需要立法者悉心权衡斟酌的。
2、建议允许将债权人作为离婚诉讼的第三人参加诉讼。在司法实践中，存在夫妻一方恶意逃避债务或虚构虚假债务的情形，为进一步明确债务，维护公正，只有债权人参与离婚诉讼程序，离婚时债务的处理对债权人来说才可能是公平的，其处理的效力也才能及于债权人。建议立法上可以采取更加灵活的法律规定。在程序上可以规定如下：可以由离婚诉讼当事人申请让债权人加入程序或由债权人主动要求加入程序，人民法院不依职权通知债权人加入诉讼。如果在整个离婚诉讼中，未有离婚当事人或债权人申请加入诉讼的，债权人也可就该债权另行提起诉讼。
3、建立夫妻约定财产登记公示制度，是对当前婚姻法解释中不予认定夫妻共同财产需举证情形中之一即证明第三人知晓夫妻双方实行财产约定制的有效自我保护途径，该登记类似于物权登记，是夫妻间对于未来隐患未雨绸缪的法律自助。因国民多无登记个人财物之风俗传统，夫妻财产更属隐私，故此制度之完全建立尚需时日。
4、建立分居登记公示制度，当前，夫妻分居现象颇为普遍，分居事实是诸多法律问题的重要参考，比如判断婚姻感情基础是否破裂，考虑孩子抚养权归属，判断某些债务是否属于夫妻共同债务，关于后者，因我国尚无完整的分居法律制度，故司法实践中很难权衡分居事实对夫妻共同债务认定所造成的影响。建立分居登记公示制度能有效处理夫妻分居期间产生的关于夫妻共同债务之纠纷。因分居具有时间性，可以两年为一次登记期限，于此期间内可对抗第三人，即推为第三人已知分居之事实。
夫妻共同债务作为夫妻财产制度一个重要组成部分，现实意义及法律意义皆至关重要，规范和完善这方面法律制度，事关社会和谐稳定，亦引导人们价值取向，需要立法者立法时充分运用智慧分析此间利益平衡，灵活切合实际，增强司法实践中之可操作性，使之真正健全。

河北省景县人民检察院 王永刚