青海省商品房价格管理办法
青海省人民政府办公厅
青海省人民政府办公厅关于转发《青海省商品房价格管理办法》的通知
颁布单位：青海省人民政府办公厅 颁布日期：2001.02.19 实施日期：2001.02.19
西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：
青海省发展计划委员会关于《青海省商品房价格管理办法》已经省政府研究同意。现转发你们，请认真贯彻执行。
青海省商品房价格管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范商品房价格行为，适应社会主义市场经济的要求，促进公平、合理的价格竞争，保护商品房经营者、购买者的合法权益，促进住宅建设和房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章，结合我省实际，特制定商品房价格管理办法（以下简称办法）。
第二条 凡在本省行政区域内从事房地产开发经营的单位为销售而建设的商品房的价格制定，以及政府价格主管部门对商品房价格的管理，均遵守本办法。
第三条 本办法所称的商品房是指：
（一）享受政府优惠政策开发建设的安居工程、拆迁安置房及经济适用住房等特定住宅。
（二）其它普通住宅。
（三）高层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅。
（四）房地产开发单位开发建设的经营用房、生产用房、仓储用房、办公用房等非住宅。
第四条 各级人民政府价格主管部门是商品房价格的主管部门，负责对商品房价格的管理、监督、指导。
商品房价格管理工作由省发展计划委员会统一领导，省、州（地、市）、县（市）三级管理。商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格形式。
对享受政府优惠政策开发建设的安居工程房、拆迁安置房的价格实行政府定价，由州（地）、市价格主管部门会同有关部门提出方案，报省计委审批；对经济适用住房等特定住宅的价格实行政府指导价，由州（地）市价格主管部门会同有关部门共同测算基准价，报省计委批准后执行。具体销售价格由经济适用住房开发经营单位在规定的浮动幅度内确定，并报省计委备案；其它普通住宅、多层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅和非住宅小区的经营用房、生产用房、仓储用房、写字楼等实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，其销售价格报当地价格主管部门备案。在价格波动较大时，各级价格主管部门可对其价格水平进行限价，以制止暴利和防止低价倾销，稳定市场房价总水平。
第二章 商品房价格的构成
第五条 商品房价格构成：是指体现国家的价格法规和政府要求，在住宅开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各项因素。
商品房价格构成是政府价格主管部门和房地产开发经营单位制定商品房销售价格的依据。
第六条 商品房的价格，由下列项目构成：
（一）土地使用权取得费。
商品房开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。
依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
（二）建设开发成本。
１、前期工程费：包括水文、工程地质勘察测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑勘察设计、招投标审查等依据权限部门批准的收费和施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
２、建筑安装工程费：包括房屋主体部分的土建、水电暖安装工程费、设备购置费等。
３、附属工程费：包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费。
非营业性公建配套设施（设备），由各级政府负担建设费用的部分，不计入开发成本。
（三）商品房开发期间接费用：指与开发项目有关的管理费用、贷款利息等支出。
１、管理费用：指为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
２、贷款利息：指房地产开发经营单位为筹措资金所发生的利息。
（四）税费：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的各种税费。
（五）利润：安居工程住房、拆迁安置房不计利润；经济适用房利润控制在３％以下；实行市场调节价的商品房，其利润率由房地产开发企业自行确定。
（六）商品房差价：包括楼层差价、朝向差价。
楼层、朝向差价代数和应趋近于零。
第三章 商品房计价原则
第七条 计算商品房住宅销售价格基本公式：
成本＝土地使用权取得费＋商品房建设开发成本＋商品房开发期间接费
商品房基准价格（元／平方米）＝（成本＋税费＋利润）÷商品房总建筑面积
商品房销售价格：
１、属于政府定价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（１±楼层差价率±朝向差价率）
２、属于政府指导价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（１±浮动幅度）×（１±楼层差价率±朝向差价率）
第八条 对实行政府定价或政府指导价的商品住宅，其住宅建设开发成本、开发期间接费用一般应以当地社会平均成本为定价基础。各地社会平均成本由价格主管部门会同有关部门定期测定公布。
第九条 下列费用不得计入商品房成本：
（一）开发经营单位自用的办公用房、经营用房等应分摊的各种费用；
（二）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（四）国家规定不得列入成本费用的其他支出。
第十条 凡在预售协议中未明确价格种类或价格构成的，一律视作销售价格处理。
第四章 商品房价格管理行为规范
第十一条 商品房代收费用的管理。商品房建设项目收费，应计入商品房成本，不得在商品房销售价格以外再向购房者收取；确实需要由房地产开发企业在商品房销售价格之外向购房者收取的，须报当地价格主管部门批准，任何单位和部门都不得在商品房销售或交付使用时搭车收取各种名目的费用。属购房者自愿委托房地产开发企业代办服务费用，由买卖双方协商确定后可在价外另行收取。
第十二条 商品房建筑面积按开发建成房屋总建筑面积扣除原地拆迁安置用房、非营业性公建配套用房和公益性服务配套设施用房的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊按国家、省有关规定执行。
第十三条 与商品房有关的各种配套设施、设备建设费用除各级政府负担部分外，其余应进入商品房成本，并不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品房预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。
第十四条 房地产开发企业因非不可抗力原因造成延期交房，超过规定过渡期限而发放的过渡补贴费用和建安材料价格超过同期信息价的差额，不计入商品房成本。
第十五条 销售商品房必须实行明码标价。标价表按省计委规定的统一格式，由州（地）、市价格主管部门制发。
第五章 商品房价格管理
第十六条 属政府定价或政府指导价的商品房，房地产开发企业未经价格主管部门批准而擅自定价预售的，自定预售价格低于核定价格的，最终按自定预售价格结算，自定预售价格超过核定价格，最终按核定价格结算。同时视情节轻重，依据《价格法》有关规定予以追究。
第十七条 房地产开发经营单位应自觉遵守商品房价格管理的有关政策，接受和服从价格主管部门的价格管理和监督检查，如实提供有关资料。
第十八条 未经当地价格主管部门审核，普通商品住宅销售不得冠以安居房、经济适用房，平价房、成本房、微利房等名称，诱导欺骗购房者。属政府定价或政府指导价的商品房价格，未经价格主管部门核定，房地产开发企业或代理商不得在售房广告中自行标价。房地产开发企业或代理商在购销合同中或进行广告宣传时，应使用规范的价格术语，明确价格种类，不得进行价格欺诈。
第六章 附则
第十九条 本办法由青海省发展计划委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行，以前规定与本办法有抵触的，均以本办法为准。
关于印发《关于开展打击“黑车”等非法营运专项整治行动的实施方案》的通知
建设部 公安部 监察部等
关于印发《关于开展打击“黑车”等非法营运专项整治行动的实施方案》的通知
建城[2006]121号
各省、自治区、直辖市人民政府：
目前，出租汽车行业非法营运车辆（以下简称“黑车”）问题日益突出，严重侵害了出租汽车从业人员的合法权益，影响了行业与社会的稳定，社会和人民群众反映强烈。根据中央领导同志关于打击“黑车”等非法营运工作的重要批示，按照《国务院办公厅关于进一步规范出租汽车行业管理有关问题的通知》（国办发[2004]81号）要求，为加强出租汽车市场监管，维护出租汽车行业秩序，保障从业人员和广大群众的合法权益，经研究，决定于2006年5月至11月在全国范围内集中开展打击“黑车”等非法营运专项整治行动。现将《关于开展打击“黑车”等非法营运专项整治行动的实施方案》印发给你们，请组织有关部门认真贯彻执行。
中华人民共和国建设部
中华人民共和国公安部
中华人民共和国监察部
国务院纠正行业不正之风办公室
中华人民共和国国家工商行政管理总局
中华人民共和国交通部
二○○六年五月二十三日
关于开展打击“黑车”等非法营运专项整治行动的实施方案
建设部 公安部 监察部
国务院纠风办 国家工商总局 交通部
为加强出租汽车市场监管，维护出租汽车行业秩序，保障从业人员和广大群众的合法权益，经研究决定，自2006年5月至11月在全国范围内集中开展打击“黑车”等非法营运专项整治行动（以下简称“专项整治行动”）。现提出以下工作方案:
一、指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，按照全面落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，坚持“疏堵结合、标本兼治、综合治理、依法监管”的原则，认真落实国办发[2004]81号文件要求，加大对“黑车”等非法营运的打击力度，改善出租汽车营运环境，保障从业人员和广大群众合法权益，建立健全长效工作机制，促进出租汽车行业健康发展。
二、主要任务和目标
（一）全面清除非法营运的轿车、摩托车、客货两用车、无营运证照、伪造营运证照客运车辆、驻点营运的异地出租汽车和其他从事非法营运的社会车辆；
（二）坚决查处和打击有组织的“黑车”营运团伙；
（三）严肃查处利用职权徇私舞弊、私养“黑车”、充当“黑车”“保护伞”的公务人员；
（四）建立健全打击“黑车”等非法营运执法队伍和工作长效机制，使出租汽车营运环境和客运市场秩序明显改观。
三、实施步骤
各地要集中开展打击“黑车”专项整治行动。加大对重点地区“黑车”的查处力度，改善经营环境，保障出租汽车从业人员的合法权益。专项整治行动分宣传发动、全面整治、检查验收、巩固成果四个阶段。各省、自治区、直辖市要对本省（区、市）内的打击“黑车”专项整治行动进行全面部署和督查，并将整治情况及时上报全国打击“黑车”专项整治行动工作办公室。全国打击“黑车”专项整治行动工作办公室，将对各省、自治区、直辖市规范出租汽车行业管理专项治理工作的情况进行督查。对于督查不合格的地区，全国打击“黑车”专项整治行动工作办公室将下达整改通知书，责令限期整改，逾期不予整改或经检查仍不合格的，将通报批评，并依法依纪追究有关领导责任。
四、部门分工与职责
建设（城管）部门：负责牵头组织开展打击“黑车”专项整治行动，负责对黑车、非法营运等违法行为依据相关法规依法予以处罚。
公安机关：协助有关部门开展打击“黑车”专项整治行动。负责打击非法运营黑恶势力，规范交通管理执法行为，维护出租汽车交通秩序；对阻碍执法人员依法执行职务以及发生的暴力抗法行为，依据相关法律、法规予以处罚。
监察、纠风部门：负责查处政府公务人员徇私舞弊、私养“黑车”、谋取私利、充当非法运营“保护伞”等违纪违法行为；会同有关部门对各地区、各部门开展打击非法运营专项整治行动的情况进行监督检查。
工商行政管理部门：依法确认出租汽车行业的各类市场主体资格，查处违反工商行政管理法规的经营行为，依法取缔无照经营。
交通部门：参与开展打击“黑车”专项整治行动，对黑车非法营运等违法行为依据相关法规依法予以处罚。
五、工作要求
（一）统一思想，提高认识。各级政府和各有关部门，要充分认识打击“黑车”专项整治行动的重要性，切实增强开展专项行动的责任感和紧迫感，把思想统一到中央领导同志的重要批示精神上来，把行动统一到专项行动的部署和要求上来，把打击“黑车”专项整治行动，作为落实科学发展观和构建社会主义和谐社会、维护广大出租汽车从业人员的合法权益，确保出租汽车行业和社会稳定的一项重要举措，下大力气抓紧抓好，切实抓出成效。
（二）加强领导，落实责任。按照《国务院关于同意建立出租汽车行业清理整顿部际联席会议制度的批复》（国函[2005]102号），在出租汽车行业清理整顿部际联席会议下设全国打击“黑车”专项整治行动工作办公室（与规范出租汽车行业管理专项治理办公室合署办公），办公室设在建设部，由建设部、公安部、监察部、国务院纠风办、国家工商总局、交通部等部委有关同志组成。具体负责对全国打击“黑车”专项整治行动工作的指导、监督和检查。各省、自治区、直辖市人民政府也要结合本地区的实际，成立相应的领导机构，明确分工，落实责任，加强协调，形成合力。要制定工作方案，明确目标、任务、步骤和措施，做出统一部署，认真组织实施。
（三）依法监管，联合执法。各地要把打击“黑车”专项整治行动作为整顿和规范市场经济秩序的一项重要工作，建立健全打击 “黑车”专项整治行动的工作机制。在当地人民政府的统一领导和部署下，建设（城管）、公安、工商、交通等部门要组成联合执法队伍，统一行动，相互配合，各司其职，各负其责，形成协调一致的工作机制。同时要广泛动员社会力量参与，加大对“黑车”的打击力度。要采取有效措施，从源头上遏制“黑车”的生存空间。有关部门要抓紧研究提出完善有关法律、法规和相关司法解释的建议，推动相关法律、法规的出台，为打击“黑车”专项整治行动提供强有力的法律依据。
（四）加强宣传，正面引导。各地要通过多种形式，大力宣传打击“黑车”专项整治行动的重要意义，宣传有关的法规政策，讲清政策界限，讲明从事“黑车”非法营运的危害，通过宣传，教育广大人民群众和出租汽车从业人员自觉抵制“黑车”、举报“黑车”、不坐“黑车”。各地要公布举报电话、网站，建立举报奖励制度，对积极提供线索、协助查破“黑车”案件的群众，要给予奖励。
（五）巩固成果，长效管理。通过打击“黑车”专项整治行动，积极探索专项整治工作的长效措施，切实提高打击“黑车”专项整治行动的能力。通过各地的共同努力，逐步建立起政府统一领导，建设（城管）、公安、工商、交通等部门联合执法，广大人民群众积极参与的打击“黑车”等非法营运的长效工作机制，防止“黑车”等非法营运活动出现反弹。
