四平市住宅房屋管理办法
吉林省四平市人民政府
四平市住宅房屋管理办法
政府令第49号
一九九○年八月一日
第一条 为加强对我市住宅房屋的统一管理，提高管理水平，维护房屋产权人和使用人的正当权益，创造优美、整洁、生活方便、文明安定的居住环境，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，结合实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅房屋是指：
（一）有一定规模，基础设施配套的住宅小区（含住宅组团、单栋楼房等）的所有房屋。
（二）其他异产毗连的住宅房屋，如向个人出售的原公有住宅房屋、集资合作建设的住宅房屋等。
第三条 上述房屋的产权所有人、使用人和开发、建设、管理单位均应执行并遵守本办法。
第四条 市房产管理局（以下简称房管局），是房屋管理的主管部门，负责对住宅房屋管理的行政领导、检查、监督，其他有关部门按职责分工，做好配合和监督指导。
第五条 住宅房屋管理应逐步推行社会化、专业化的管理模式。由房管局所属的房产管理单位，以及经房管局资质审查同意，工商局批准成立的物业公司（以下简称房管单位）实施专业化管理。
经批准，企事业单位和房管单位也可自行管理本单位自建的整栋住宅房屋。
第六条 房地产开发企业在出售其住宅小区房屋前（包括统建的解困小区）应与经市房管局批准的房管单位办理住宅房屋统一管理手续。在办理售房手续时，应在签订合同中对房屋所有权人有承诺遵守房屋统一管理的约定，进户前持城市住宅小区竣工综合验收合格证，与房管单位办理交接手续，由房管单位组织进户。
第七条 凡在房地产开发企业成套购买商品住宅房屋的党政机关、企事业单位、个人（包括因拆迁而安置的住户）的房屋，无论产权归属，都应纳入房屋统管的范围。在进户前，与房管单位办理房屋统管手续方可进户。
第八条 为保证国有资产完好，下列产权房屋属国家所有，按规定由房管局选聘房管单位进行管理。
（一）全市所有直管公房；
（二）机关事业单位由各级财政投资（包括自筹）为职工购买或因拆迁增加面积的房屋；
（三）执行《四平市城镇房屋拆迁安置实施办法》（四政令[1993]40号）的规定，已列入商品房屋成本和价格的，拆迁私有产权安置偿还的公有产权面积的房屋（扣除所作补偿部分）；
（四）住宅小区内计入商品房屋成本和价格内的公共服务配套建筑。包括：管理用房、锅炉房、自行车棚及看车房、托儿所、商业用房等。
以上房屋，开发建设单位必须在进户前，一律实行产权移交，由房管局指定部门办理产权登记，核发公有房屋所有权证。
第九条 单位自管产权、私有产权、共有产权的房屋凡符合管理范围内的，房屋产权性质不变，由产权人、产权单位办理房屋所有权证，或租赁使用证，一律委托给房管单位实行统一的物业管理，住户按规定交纳有关费用。
第十条 实行物业管理可采取以下两种办法：
（一）委、受托双方同意，统管的房屋所有权不变，经管权归房管单位，实行统一管理、统一经租、统一维修。所收租金及维修费用由双方据实结算，多退少补。
（二）委、受托双方同意，统管的房屋所有权、经营权不变，由房管单位实行统一管理，并以公用部位和共用设施实行统一维修，按规定收取维修和预收公用部位维修储备金。共用部位及设施需小修养护，其费用从维修储备金中列支，据实结算；需大中修，由房管单位编制预算，经产权人审查后，由房管单位组织实行统一维修，费用由产权人据实拨付。
第十一条 统管房屋中公房实行租赁的，执行四平市公有住宅租金标准。委托管理的其他房屋托管费、维修费、劳务费、维修储备金，按物价管理部门批准的标准收取。
第十二条 委、受托双方在确定住宅房屋统管时，要签订由市房管局统一监制的合同书，明确权利和义务，合同一经签订，在有效期内应认真执行。
第十三条 实行统一管理的房屋应当由产权人和使用人根据需要成立统管房屋管委会，在市房管局指导下，代表和维护统管房屋的房屋产权人，使用人的佥权益。
第十四条 统管房屋的房屋产权人、使用人，应按规定交纳维修费用，不得妨碍、阻挠房管单位管理，并有权参与、监督房管单位的管理。
第十五条 承担房屋统管任务的房管单位，要按国家有关法规和合同，对统管的住宅房屋认真履行管理、维修职责，有权制止违反规定制度的行为，依照房屋统管合同及有关规定收取维修费用，可以实行多种经营，以其收益补充维修经费，享受国家对第三产业的优惠政策。
第十六条 新建房屋交付使用前，应按国家《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行验收。建设主管部门组织工程验收时，房管单位应派工程技术人员参加。验收合格后，方可办理进户手续。
第十七条 新建房屋交付使用后， 在保修期内需要维修的，由房管单位通知开发建设单位进行返修，不能及时返修，经住户要求和监督，可由房管单位做出维修预算，经质检部门同意，代为维修，所需费用从开发建设单位保修费中拨付。
第十八条 非新建房屋办理统管时，房管单位应按国家有关规定对房屋进行质量检查。需维修或工程原遗留问题，由产权单位（人）一次性维修，或委托房管单位维修，其费用由产权单位（人）承担合格后，方可接受统一管理。
第十九条 为方便住宅房屋的管理、维修，开发建设单位在向房管单位交付统管房屋时，必须将竣工图纸及施工内业资料复制件提供给房管单位。
第二十条 统管房屋必须及时进行维修。具体按《四平市房屋修缮管理实施细则》（四政令[1993]38号）规定的范围和标准执行。房管单位要设立报修点和报修电话，小修项目应在接到报修后，两天内查勘，五天内修理；急修项目要在接到报修后，一天内查勘并修理；中修以上项目应在三天内查勘，制订修缮计划，及时维修。
第二十一条 房管单位违反本办法规定，有下列行为之一的，房屋产权人、使用人有权投诉，管委会可提出改进建议，房管局可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可按规定予以处罚：
（一）房屋及接管的公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）乱改乱建，改变房屋及公用设施用途的；
（五）不履行房屋统管合同及管理办法义务的。
第二十二条 单位或个人购置的商品住宅，原则上不允许改变房屋用途，确需改变者，应持规划主管部门批件，向房管单位申报，在不影响结构、使用功能、市容市貌及周围居住环境前提下，可予以批准。同时按使用性质收取维修费或损失费。进户后，确需调换或出售，应通知房管单位，并在合同中，有承诺遵守统一管理的约定。不准擅自拆、扒、改，否则，按房管有关规定予以处罚，并由拆、扒人承担所造成的一切后果。
第二十三条 规划部门应在较大的综合开发区内（10万平方米）规划100平方米以上的管理办公场所。开发建设单位应按规划建设管理场所，无偿交给房屋管理单位，其费用摊入房屋配套成本。
第二十四条 小区的配套设施上水、下水、电、供热、供气，由各专业管理部门按有关规定分工管理维修。
第二十五条 本办法由四平市房产管理局组织实施。
第二十六条 各县（市）及建制镇可参照执行。
第二十七条 本办法自发布之日起施行，《四平市商品房屋售后管理试行办法》（四政令[1990]7号）同时废止。
中华人民共和国与国际开发协会开发信贷协定（内蒙古地方铁路项目）
中国 国际开发协会
中华人民共和国与国际开发协会信贷协定
（内蒙古地方铁路项目）
（签订日期１９８９年９月１４日）
中华人民共和国（以下称“借款人”）与国际开发协会（以下称“协会”）于１９８９年９月１４日签订本协定。
鉴于（Ａ）协会和银行认为已从借款人收到１９８８年１１月１０日的信，借款人已确认为开发内蒙古西部煤矿的承诺，并列出开发这些煤田（以下称“煤炭开发计划”）的时间表；
（Ｂ）借款人确实认识到本协定附件２中所述本项目的可行性及优先性，要求协会为本项目提供资助；
（Ｃ）借款人还要求国际复兴开发银行（以下称“银行”）另外对本项目提供资金，在签订本协定的同一天由借款人和银行签订协定（以下称“贷款协定”）。银行同意提供本金总额相当于七千万美元（＄７０，０００，０００）的资金（以下称“贷款”）；
（Ｄ）借款人和协会意在用贷款协定所提供的贷款资金进行支付之前，尽可能地用本协定所提供的信贷资金支付项目所发生的费用；
（Ｅ）本项目将在借款人的帮助下，由内蒙古地方铁路总公司（以下称“铁路总公司”）执行，作为这种帮助的一部分，借款人将使铁路总公司得到本协定所提供的信贷资金和贷款协定所提供的贷款资金；
鉴于协会同意，特别是以上文为基础，按照本协定以及在同一天协会、银行与铁路总公司签订的项目协定所规定的条款和条件向借款人提供本信贷；
本协定的缔约双方现协定如下：
第一条 通则；定义
１．０１节 协会于１９８５年１月１日起实施的《开发信贷协定通则》（简称《通则》），除删去其３．０２节中最后一句以外，是组成本协定整体的一个部分。
１．０２节 本协定中所使用的词汇，除上下文另有要求者外，其含义与在《通则》和本协定序言中所作的解释相同，下列所用的词汇则具有以下词义：
（ａ）“贷款协定”，系指本协定签订的同一天，借款人与银行之间就本项目签订的协定，该协定可以随时修改。此词义也包括银行于１９８５年１月１日颁发的，适用于该协定的“贷款及担保协定通则”以及贷款协定的所有附件和补充协议在内；
（ｂ）“项目协定”，系指在本协定签订的同一天，协会、银行与铁路总公司之间签订的协定，该协定同样可以随时修改。此词义也包括项目协定的所有附件和补充协议在内；
（ｃ）“转贷协定”，系指按照本协定３．０１节（ｂ）段所签署的协定。该协定同样可以随时修改。此词义也包括转贷协定的所有附件在内；
（ｄ）“内蒙古”，系指内蒙古自治区，借款人的一个行政机构；
（ｅ）“铁路总公司”，系指内蒙古地方铁路总公司，是国有企业，他是按照他的章程建立和进行经营；
（ｆ）“章程”，系指１９８８年７月２６日颁布的“内蒙古地方铁路总公司章程”；
（ｇ）“铁道部”，系指借款人的铁道部或铁道部的任何继承者；
（ｈ）“集通线”，系指根据本项目Ａ部分所建的铁路线；
（ｉ）“专用帐户”，系指本协定２．０２节（ｂ）中所指的帐户。
第二条 信贷
２．０１节 协会同意按照本开发信贷协定所规定和提及的条款和条件，向借款人提供一笔以多种货币计算的总额相当于五千八百六十万个特别提款权（ＳＤＲ５８，６００，０００）的信贷。
２．０２节 （ａ）本信贷金额可根据本协定《附件１》的规定，从信贷帐户中提取，用于支付已发生的（或，如协会同意，亦可用于支付将发生的）本协定附件２中所述本项目所需的，并应由本信贷资金支付的货物和服务的合理费用。
（ｂ）为实现本项目的目标，借款人应以协会所满意的条款和条件，在一家银行开设并保持美元专用帐户，该专用帐户中款项的存入和支付均应符合本协定附件４的规定。
２．０３节 截止日期应为１９９６年１２月３１日，或由协会另定的更晚的日期。协会应将该一更晚的日期及时通知借款人。
２．０４节 （ａ）借款人对尚未提取的信贷本金，应按协会于每年６月３０日所制定的年率－－该年率不得超过０．５％，按时向协会交付承诺费。
（ｂ）承诺费应（ｉ）自开发信贷协定签订后六十天开始计算（始计日），至借款人从信贷帐户中将款额全部提取完之日或款额被注销之日止。（ｉｉ）按始计日之前的那个６月３０日所规定的费率或者此后根据上述（ａ）段所随时制定的另外的费率计算。除１９８８年６月３０日所制定的费率从１９８８年７月１日起适用外，每年６月３０日所制定的费率均应从本协定２．０６节所规定的该年的下一个支付日起适用。
（ｃ）承诺费应：（ｉ）在协会合理要求的地方支付；（ｉｉ）在支付上不受借款人施加的或借款人领土内的任何限制；（ｉｉｉ）以本协定中按照《通则》４．０２节的要求所规定的货币，或以根据该节的规定所随时指定或选定的一种或几种合格的货币支付。
２．０５节 借款人对已提取而尚未偿还的信贷本金，应按百分之零点七五（０．７５％）的年率，按时向协会交付手续费。
２．０６节 承诺费和手续费应每半年交付一次，在每年的６月１日和１２月１日交付。
２．０７节 （ａ）根据下列（ｂ）段和（ｃ）段，借款人应从１９９９年１２月１日起至２０２４年６月１日止，每半年偿还一次信贷本金，付款期为每年的６月１日和１２月１日。到２００９年６月１日为止，每期偿还款额，包括该期应付款额，应为本金的百分之一点二五（１．２５％），此后每期偿还额应为本金的百分之二点五（２．５％）。
（ｂ）当（ｉ）协会所确定的借款人以１９８５年美元不变价格计算的人均国民生产总值连续五年超过７９０美元及（ｉｉ）银行认为借款人已具有使用银行贷款的偿债信誉时，协会可以在经过协会执行董事们的审查和批准以及适当地考虑了借款人的经济发展之后，修正上述（ａ）段的分期偿还条款－－要求借款人每期偿还该期原应付本金款额的两倍，直至信贷本金全部偿还完毕。如果借款人要求用以协会同意的年利率就已提取尚未偿还的信贷本金支付利息的方法来代替在部分偿还期或全部偿还期内增加偿还金额的方法，协会可以按要求更改上述修正条款，但这需以下述为条件：即协会认为该更改不会改变根据上述修正后的偿还条款所获得的优惠成份。
（ｃ）在根据上述（ｂ）段对有关条款进行修正后的任何时候，如果协会确定借款人的经济状况严重恶化，则一旦借款人提出修改条款的要求，协会即可按要求进一步修改偿还条款以使其符合上述（ａ）段所提供的分期偿付安排。
２．０８节 按照《通则》４．０２节的要求，确定美利坚合众国的货币为规定的货币。
２．０９节 铁路总公司被指定作为借款人的代表，根据本协定２．０２节和《通则》第五条的规定，进行所要求的或允许的任何活动。
第三条 项目的执行
３．０１节 （ａ）借款人对实现本协定附件２中所述的本项目的各个目标作出承诺，为此，除了无任何限制和约束地履行本开发信贷协定中所承担的任何其他义务外，借款人应使铁路总公司履行《项目协定》中所规定的全部义务，应采取或促使采取必要的或适当的一切行动，包括提供资金、设施、服务和其他资源，使铁路总公司能履行这些义务，不应进行或允许进行任何妨碍或干涉履行这些义务的活动。
（ｂ）借款人应依据借款人和内蒙古政府、内蒙古政府和铁路总公司之间签订的转贷协定，通过内蒙古政府把本信贷资金和贷款资金按照协会和银行认可的条款和条件转贷给铁路总公司。
（ｃ）借款人应根据转贷协定行使其权力，以保护借款人和协会的利益，实现信贷的目的。除非协会另行同意，借款人不得转让、修正，取消或放弃该转贷协定或其任何条款。
３．０２节 除非协会另行同意，凡本项目所需的，由本信贷资金支付的货物采购和雇用咨询专家帮助实施本项目，均应按照本协定附件３的规定办理。
３．０３节 借款人和协会因此同意：铁路总公司应按照《项目协定》２．０３节，执行《通则》第９．０３节、９．０４节、９．０５节、９．０６节、９．０７节和９．０８节中所规定的责任（关于保险、货物和服务的使用、计划和进度表、记录和报告、维修和土地征购等）。
３．０４节 借款人应促使铁道部提供足够的资金，在规定时间内，对与集通线连接的铁路线进行改造和扩建，使集通线建成后能缓解增加的货运量。
第四条 财务约文
４．０１节 （ａ）对于根据支付报表从信贷帐户中提取资金所作的全部支出，借款人应：
（ｉ）按照本节（ａ）段的规定，保留或促使保留反映这种支出的记录和帐目；
（ｉｉ）保存证明以上开支的所有记录（合同、订单、发票、帐单、收条及其他文件）直到协会收到关于信贷帐户中最后一笔信贷提完的那一财政年度的审计报告至少一年以后；及
（ｉｉｉ）使协会的代表能够检查这些记录。
（ｂ）借款人应：
（ｉ）由协会可以接受的独立的审计师，按照一贯运用的，合理的审计原则，对每一财政年度的在本节（ａ）段（ｉ）中提到的各类帐目和记录，包括专用帐户的各类帐目和记录进行审计；
（ｉｉ）尽快，但最迟不晚于每一财政年度终止后的六个月，向协会提供由前述审计师们按照协会合理要求的范围及详细程度所作的这类审计报告正式副本一份，包括上述审计师的一份关于在此财年期间递交的支付报表以及这些报表准备过程中的程序和内部要求是否能作为有关的提款依据的单独意见；
（ｉｉｉ）当协会随时提出合理要求时，向协会提供关于上述记录、帐目以及对它们所作的审计报告这类的其他资料。
第五条 协会的补救措施
５．０１节 根据《通则》第６．０２节（ｈ）段规定，补充规定以下事项：
（ａ）出现使煤炭开发计划或煤炭开发计划的主要部分不能实施的情况；
（ｂ）铁路总公司不能根据项目协定履行其义务；
（ｃ）由于在开发信贷协定签订之后发生的事件出现的特殊情况，致使铁路总公司不大可能根据项目协定履行其义务；
（ｄ）由于修改、中止、取消、废除或放弃章程，对铁路总公司履行项目协定的义务的能力产生实质性的不利的影响；
（ｅ）借款人或其他权利机构采取解散或撤销铁路总公司，或者中断其业务活动的行动。
５．０２节 根据《通则》７．０１节（ｄ）段，补充规定以下事项：
（ａ）发生本协定５．０１节（ａ）和（ｂ）段中规定的情况，并且在协会向借款人发出通知后的六十天内继续存在；
（ｂ）发生本协定５．０１节（ｄ）和（ｅ）段中所述的情况。
第六条 生效日期；终止
６．０１节 在《通则》第１２．０１节（ｂ）节的含义范围内，规定下列情况作为本开发信贷协定生效的附加条件：
（ａ）借款人和内蒙古政府、铁路总公司已经签订转贷协定；
（ｂ）借款人的国务院已批准本开发信贷协定；
（ｃ）那些与本协定生效有关的条件以外的、所有贷款协定生效的先决条件均已具备。
６．０２节 在《通则》１２．０２节（ｂ）段的含义范围内所规定的下列增加事项，包括在向协会提供的法律意见或法律意见书内：
（ａ）项目协定已得到铁路总公司的正式批准或核准，从而使其条款对铁路总公司产生法律约束力。
（ｂ）转贷协定已由借款人和内蒙古政府、铁路总公司双方正式批准或核准，从而使其条款对借款人和内蒙古政府、铁路总公司双方都产生法律约束力。
６．０３节 本协定签字后的九十天内作为《通则》第１２．０４节中所要求的日期（生效截止期）。
６．０４节 根据本协定５．０２节（ａ）段和（ｂ）段的规定确定的借款人的义务，应于开发信贷协定终止之日或协定签字后二十年满之日中较早的一个日期停止执行和终止。
第七条 借款人的代表；地址
７．０１节 除本协定２．０９节规定者外，根据《通则》第１１．０３节的要求，借款人的财政部长被指派为借款人的代表。
７．０２节 根据《通则》第１１．０１节的要求，确定以下地址：
借款人方面：
中华人民共和国 北京三里河 财政部
电报地址：ＦＩＮＡＮＭＩＮ Ｂｅｉｊｉｎｇ
电传号码：２２４８６ ＭＦＰＲＣ ＣＮ
协会方面：
美利坚合众国 华盛顿（哥伦比亚特区） ２０４３３
西北区Ｈ街１８１８号国际开发协会
电报挂号：ＩＮＤＥＶＡＳ Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｃ．
电传号码：４４００９８（ＩＴＴ）；２４８４２３（ＲＣＡ）
或６４１４５（ＷＵＩ）
本协定的缔约双方，通过其各自正式授权的代表，于前述日期，在美利坚合众国哥伦比亚特区，就本协定以各自的名义予以签署，以昭信守。
注：附件一、二、三、四略。
中华人民共和国 国际开发协会
授权代表 亚洲地区副行长
赵锡欣 卡洛斯曼诺古
（签字） （签字）
