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海南经济特区农民专业合作社条例

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海南经济特区农民专业合作社条例

海南省人大常委会


海南省人民代表大会常务委员会公告第87号



《海南经济特区农民专业合作社条例》已由海南省第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2011年11月30日通过,现予公布,自2012年1月1日起施行。



海南省人民代表大会常务委员会
2011年11月30日




海南经济特区农民专业合作社条例

(2011年11月30日海南省第四届人民代表大会常务委员会



第二十六次会议通过)






第一章 总则



第一条 为了支持、引导农民专业合作社的发展,规范农民专业合作社的组织和行为,保护农民专业合作社及其成员的合法权益,促进农业和农村经济的发展,根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国农民专业合作社法》及有关法律、行政法规的规定,结合本经济特区实际,制定本条例。



第二条 农民专业合作社是在农村家庭承包经营基础上,同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合、民主管理的互助性经济组织。



农民专业合作社以其成员为主要服务对象,提供农业生产资料的购买,农产品的销售、加工、运输、贮藏以及与农业生产经营有关的技术、信息、劳务等服务。



第三条 省和市、县、自治县人民政府应当将农民专业合作社发展纳入国民经济和社会发展计划,通过财政支持、税收优惠和金融、科技、人才、项目的扶持以及产业政策引导、信息服务、示范社建设等措施,促进农民专业合作社规范健康发展。



第四条 县级以上人民政府对示范带动作用显著的农民专业合作社,以及在支持、促进农民专业合作社发展工作中做出显著成绩的单位和个人,应当予以表彰、奖励。



第五条 县级以上人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内农民专业合作社建设和发展的综合指导、扶持、服务工作,加强农民专业合作社的培育发展、政策咨询、业务指导、业务培训、项目扶持和信息服务等具体工作。



县级以上人民政府其他有关部门和组织,依照有关法律、法规的规定,依据各自职责,做好与农民专业合作社建设和发展有关的指导、扶持、服务工作。



乡镇人民政府、街道办事处及村(居)民委员会应当为农民专业合作社的设立、发展和生产经营活动创造有利条件,提供业务指导、业务培训和信息服务,并依法处理生产经营中的矛盾纠纷。






第二章 设立和登记



第六条 同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者从事下列活动,自愿联合的,可以申请设立农民专业合作社:



(一)种植业、养殖业、捕捞业生产;



(二)农产品销售、加工、贮藏和运输;



(三)农业机械作业及维修服务;



(四)农业科技推广服务;



(五)农村家庭手工业生产;



(六)农业休闲观光和乡村民俗旅游;



(七)沼气等农村可再生能源利用;



(八)农业生产供水服务;



(九)其他农业生产经营服务活动。



第七条 农民专业合作社成员可以用货币出资,也可以用实物、知识产权等能够用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。成员以非货币财产出资的,由全体成员评估作价或者决定评估作价的方式。成员不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。



农民可以用其家庭承包的耕地经营权作价入股,以合作方式加入或者设立农民专业合作社,也可以用家庭承包的耕地以外的土地承包经营权和以其他方式取得的土地承包经营权作价出资加入或者设立农民专业合作社。



第八条 设立农民专业合作社,应当经所在地的市、县、自治县工商行政管理部门登记,取得农民专业合作社法人资格。跨市、县、自治县的农民专业合作社由省工商行政管理部门登记。国务院工商行政管理部门规定由其登记的,从其规定。



农民专业合作社经工商部门登记后,应当依法向税务部门申请税务登记。



第九条 两个以上农民专业合作社可以自愿成立农民专业合作社联合社,经县级以上工商行政管理部门登记,领取农民专业合作社联合社营业执照。



农民专业合作社联合社适用农民专业合作社的有关规定,并享受农民专业合作社的相关优惠政策。



第十条 农民专业合作社的名称、住所、成员出资额、业务范围、法定代表人等法定登记事项发生变更的,应当依法办理变更登记手续。



农民专业合作社解散、破产的,应当依法办理注销登记手续。



第十一条 设立农民专业合作社应当召开由全体设立人参加的设立大会。设立时自愿成为该社成员的人为设立人。



设立大会行使下列职权:



(一)通过本社章程,章程应当由全体设立人一致通过;



(二)选举产生理事长、理事、执行监事或者监事会成员;



(三)审议其他重大事项。



第十二条 农民专业合作社章程应当载明有关法律、法规规定的事项。



农民专业合作社应当加强内部管理,健全规章制度。



第三章 成员、组织机构和财务管理



第十三条 具有民事行为能力的公民,以及从事与农民专业合作社业务直接有关的生产经营活动的企业、事业单位或者社会团体,能够提供、利用农民专业合作社生产经营服务,承认并遵守农民专业合作社章程,履行章程规定的入社手续的,可以成为农民专业合作社的成员。但是,具有管理公共事务职能的单位及其工作人员不得加入农民专业合作社。



农民专业合作社应当置备成员名册,并报登记机关。



第十四条 农民专业合作社的成员中,农民至少应当占成员总数的百分之八十。



农民专业合作社因成员发生变更,使农民成员低于法定比例的,应当在六个月内,采取吸收新的农民成员入社等方式使农民成员达到法定比例。



农民可以异地加入农民专业合作社,不受地域限制;也可以加入多个农民专业合作社。



第十五条 成员总数二十人以下的,可以有一个企业、事业单位或者社会团体成员;成员总数超过二十人的,企业、事业单位和社会团体成员不得超过成员总数的百分之五。



第十六条 农民专业合作社成员大会由全体成员组成,是本社的权力机构,行使下列职权:



(一)修改章程;



(二)选举和罢免理事长、理事、执行监事或者监事会成员;



(三)决定重大财产处置、投融资、担保和生产经营活动中的其他重大事项;



(四)批准年度业务报告、盈余分配方案、亏损处理方案;



(五)对合并、分立、解散、清算作出决议;



(六)决定聘用经营管理人员和专业技术人员的数量、资格和任期;



(七)听取理事长或者理事会关于成员变动情况的报告;



(八)章程规定的其他职权。



农民专业合作社成员大会的召开按照有关法律、法规和章程的规定执行。



第十七条 农民专业合作社成员大会选举和表决,实行一人一票制,成员各享有一票的基本表决权。



农民专业合作社章程可以规定出资额或者与本社交易量(额)较大的成员享有附加表决权。本社的附加表决权总票数,不得超过本社成员基本表决权总票数的百分之二十。享有附加表决权的成员及其享有的附加表决权数,应当在每次成员大会召开时告知出席会议的成员。



章程可以限制附加表决权行使的范围。不享有附加表决权的成员出席成员大会时,其人数不得低于成员总数的百分之五十。



第十八条 农民专业合作社成员超过一百五十人的,可以按照章程规定设立成员代表大会,其代表人数不得低于成员总数的百分之十,其中农民成员不得低于百分之八十。



成员代表大会代表由成员大会选举产生或者依照章程规定由成员推选产生。



成员代表大会按照章程规定可以行使成员大会的部分或者全部职权。



第十九条 农民专业合作社设理事长一名,可以设理事会。理事长为本社的法定代表人。



农民专业合作社可以设执行监事或者监事会。理事长、理事、经理和财务会计人员不得兼任监事。



理事长、理事、执行监事或者监事会成员,由成员大会从本社成员中选举产生,依照有关法律、法规和章程的规定行使职权,对成员大会负责。



理事会会议、监事会会议的表决,实行一人一票。



第二十条 农民专业合作社的理事长、理事、监事、经理不得兼任业务性质相同的其他农民专业合作社的理事长、理事、监事、经理,但可兼任本社参加的农民专业合作社联合社的理事长、理事、监事、经理。



第二十一条 农民专业合作社应当根据会计业务需要,设置财务机构,配备会计人员。不具备条件的,可以按照民主、自愿的原则,委托具有相应资质的会计服务机构代理记账、核算或者聘任兼职会计。



第二十二条 农民专业合作社可以按照章程规定或者成员大会决议从当年盈余中提取公积金,用于弥补亏损、扩大生产经营或者转为成员出资。



第二十三条 在弥补亏损、提取公积金后的当年盈余,为农民专业合作社的可分配盈余。



可分配盈余按照下列规定返还或者分配给成员,具体返还、分配办法按照章程规定或者经成员大会决议确定:



(一)按成员与本社的交易量(额)比例返还,返还总额不得低于可分配盈余的百分之六十;



(二)按前项规定返还后的剩余部分,以成员账户中记载的出资额和公积金份额,以及本社接受国家财政直接补助和他人捐赠形成的财产平均量化到成员的份额,按比例分配给本社成员。



成员与本社交易形成的盈利占当年本社总盈利不足百分之五十的,可分配盈余的返还比例可以不受前款第(一)项规定限制,具体返还、分配办法由章程规定或者经成员大会决议确定。



成员与本社没有交易的,可分配盈余的分配由章程规定或者经成员大会决议确定。



第二十四条 农民专业合作社使用财政给予的直接补助,不得违反规定的用途,收益归全体成员所有。



第二十五条 农民专业合作社应当定期向成员公布生产经营、财务状况及其他重大事项,及时公开财政补助、他人捐赠以及合法取得的其他资产的到账和使用情况,接受本社成员的查阅和监督。



农民专业合作社应当接受并配合有关部门对财政补助资金使用情况的审计监督。



第二十六条 农民专业合作社根据成员大会或者成员代表大会的决议,可以对成员提供的技术、信息、购销、商标使用许可等服务支付报酬。



前款发生的费用可以在合作社经营成本中列支。



第二十七条 农民专业合作社应当向以土地承包经营权作价入社的成员签发承包地经营权入股或者出资证明书并设定保底收益,证明书格式由省农业行政主管部门统一制定。



持有承包地经营权入股或者出资证明书的成员享有优先在该合作社务工的权利并获得相应的报酬。



第二十八条 农民专业合作社应当在章程中规定以土地承包经营权作价入社的成员的退社条件。



以土地承包经营权作价入社的成员退社的,土地承包经营权应当予以退还。



第二十九条 农民专业合作社将入社土地承包经营权转包、出租给其他组织或者个人从事农业生产经营的,所约定的流转价款不得低于流转土地相应的保底收益之和;所约定的流转期限一般不得超过五年。



农民专业合作社与受让方签订书面流转合同时,应当约定受让方不按时足额支付流转价款的,农民专业合作社有权单方面解除合同。



受让方不依照约定支付流转价款的,农民专业合作社应当及时解除流转合同。



第三十条 农民专业合作社清算时,作价入股的家庭承包的耕地经营权应当退还原承包人。



第四章 指导服务和扶持措施



第三十一条 县级以上农业行政主管部门和其他相关部门、乡镇人民政府应当为农民专业合作社的设立和发展免费提供下列服务:



(一)组织培训;



(二)指导拟定合作社章程及相关管理制度;



(三)指导合作社加强会计核算和内部审计;



(四)维护农民专业合作社及其成员的合法权益。



第三十二条 工商行政管理部门应当采取措施,在农民专业合作社设立、变更、注销登记和注册商标的申请、市场信息等方面提供咨询、指导和服务。



工商行政管理部门需要核实农民专业合作社提供的登记材料信息时,应当到合作社所在地现场核实。



有关单位和个人查询农民专业合作社登记情况时,工商行政管理部门应当提供便利条件。



第三十三条 下列用地按照国家规定纳入农用地管理,依法办理有关手续:



(一)农民专业合作社用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培、水产养殖、田间质量检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等用地;



(二)存放农产品、农资、饲料、农机农具、农产品分拣包装等必要的场所用地;



(三)农村宅基地以外的晾晒场用地;



(四)国家和本省规定的其他设施农用地。



农民专业合作社兴办农产品加工、冷藏业需要建设用地的,土地行政主管部门优先列入土地利用年度计划,依法办理建设用地审批手续。



设施农用地不得擅自改变土地用途。设施农用地监管的具体办法由省人民政府另行规定。



第三十四条 县级以上人民政府应当推动农村合作金融机构与农民专业合作社联手构建支农信贷平台,并按照本省有关规定对农民专业合作社及其成员的小额信贷实行贴息。



鼓励金融机构推进农村金融产品和服务方式的创新工作,扩大农民专业合作社的贷款规模,提供高效便捷的金融服务。



政府出资或者扶持设立的政策性担保机构应当为农民专业合作社贷款提供担保服务。鼓励其他融资性担保机构为符合条件的农民专业合作社申请贷款提供担保服务。



鼓励和支持保险机构开发农业生产经营保险产品,为农民专业合作社提供保险服务。



农民专业合作社为满足成员生产、生活资金需求,可以在本社内部组织成员开展资金互助,但不得对外吸储和放贷。



第三十五条 县级以上人民政府应当安排农民专业合作社专项扶持资金,用于支持农民专业合作社开展信息、培训、农产品质量标准与认证、农业生产基础设施建设、市场营销和技术推广等服务。



第三十六条 县级以上人民政府农业行政主管部门应当会同渔业、林业、旅游等有关行政部门编制本级人民政府优先扶持的农民专业合作社名录,并向社会公示。



编制政府优先扶持的农民专业合作社名录,可以要求农民专业合作社报送资产负债表、盈余及盈余分配表、成员权益变动表、借款及其利率说明书等材料并予以审查。



政府优先扶持的农民专业合作社名录实施动态管理,定期向社会公布。



第三十七条 农民专业合作社依照国家有关规定享受下列税收优惠:



  (一)销售本社成员的农产品视同农业生产者销售自产农产品,免征增值税;



  (二)增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农产品,可以按13%扣除率计算抵扣增值税进项税额;



  (三)向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机及符合国家规定范围的饲料产品,免征增值税;



  (四)与本社成员签订的农业产品和农业生产资料购销合同,免征印花税;



  (五)农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务,家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治,免征营业税;



  (六)从事国家规定条件的农、林、牧、渔业项目的所得,免征或者减征企业所得税;



  (七)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地,免征城镇土地使用税;



  (八)对废弃土地依法整治和改造的,凭土地行政主管部门的证明文件,经省地方税务部门审批,从使用的月份起,免征土地使用税五至十年;

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关于互联网接入服务提供者为无照经营网吧提供互联网接入服务如何处罚问题的答复

国家工商行政管理总局


工商个函字〔2004〕第101号

关于互联网接入服务提供者为无照经营网吧提供互联网接入服务如何处罚问题的答复

吉林省工商行政管理局:




你局《关于网络接入单位为无照经营网吧提供网络信号服务是否可按照〈无照经营查处取缔办法〉进行处罚的请示》(吉工商个字〔2004〕101号)收悉。经研究,答复如下:




《无照经营查处取缔办法》第十五条规定:“知道或者应当知道属于本办法规定的无照经营行为而为其提供生产经营场所、运输、保管、仓储等条件的,由工商行政管理部门责令立即停止违法行为,没收违法所得,并处2万元以下的罚款;为危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的无照经营行为提供生产经营场所、运输、保管、仓储等条件的,并处5万元以上50万元以下的罚款。”工商行政管理部门在网吧等互联网上网服务营业场所专项整治和日常监管工作中,对互联网接入服务提供者在接到工商行政管理部门以文书的形式通知切断无照经营网吧的互联网接入服务信号,以及其他知道或者应当知道互联网接入服务申请者是无照经营网吧,却仍然为无照经营网吧提供互联网接入服务的,可以按照《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定予以行政处罚。








二○○四年七月三十日

江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法(修正)

江苏省人民政府


江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法(修正)
江苏省人民政府


(1995年4月13日江苏省人民政府令第58号发布 根据1997年12月15日发布的江苏省人民政府令第129号修正)

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省境内城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等适用本办法。本办法所称城镇国有土地,是指本省城市、县城、建制镇、工矿区和省级以上人民政府批准的各类开发区、保税区范围内的国有土地。
地下资源、埋藏物、市政公用设施、文物建筑、军事设施以及按照城市规划不能出让、转让的地块等,不属于土地使用权出让、转让的范围。
第三条 国内外公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本办法的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营,其合法权益受法律保护。
第四条 县级以上人民政府负责土地使用权出让工作。县级以上人民政府土地管理部门主管土地使用权出让工作,依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查,并负责土地的权属管理。
第五条 土地使用者依照本办法取得土地使用权后的开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规及本办法的规定,不得损害社会公共利益。
第六条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。
第七条 土地及地上建筑物、其他附着物的权属登记文件可以公开查阅。

第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指国家依法将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第九条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者(以下简称受让人)签订。
第十条 土地使用权的出让由市、县人民政府负责,按照城市规划有计划有步骤地进行;具体地块的出让方案,由市、县土地管理部门会同规划、建设、房产、物价、财政等管理部门依据年度供地计划、城市总体规划共同拟订,并按国务院和省规定的批准权限经批准后,由土地管理部
门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。
第十一条 出让国有土地使用权由县级以上人民政府按照国家建设用地批准权限审批。
第十二条 土地使用权出让实行价格评估制度。在对土地进行分等定级的基础上,市、县土地管理、物价部门会同规划、建设、房产、财政等有关部门分别不同区位和用途,拟定基准地价,报省人民政府批准公布。基准地价应根据当地社会经济的发展和土地的供求情况适时进行调整。

出让地块的标定地价,由市、县人民政府土地管理部门会同物价等部门以基准地价为基础,依据地块大小、位置、容积率、形状以及土地使用年限和土地市场情况等评估确定,并定期公布。
第十三条 土地使用权出让最高年限按下列用途核定:
(一)公寓、住宅用地70年;
(二)工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(三)商业、旅游、娱乐用地40年;
(四)综合或其他用地50年。
第十四条 土地使用权的出让,可以采取协议、招标、拍卖的方式。土地使用权出让,在遵守本办法第十条、第十一条规定的前提下,分别按第十五条、第十六条、第十七条规定的程序办理。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十五条 协议出让土地使用权程序:
(一)市、县人民政府土地管理部门向有意受让人提供出让土地使用权地块的必要资料和有关规定;
(二)有意受让人在规定时间内向市、县人民政府土地管理部门提交土地开发建设方案及所出价款、支付方式等在内的意向书;
(三)市、县人民政府土地管理部门根据实际需要会同规划、建设、房产等部门对有意受让人提交的文件进行审核论证,在受让人提交文件之日起15日内由土地管理部门给予答复;
(四)市、县人民政府土地管理部门与有意受让人协商一致后,双方签订土地使用权出让合同,并由受让人支付土地使用权出让金15%的定金;
(五)有意受让人按合同规定支付土地使用权出让金后,应在30日内到市、县人民政府城市规划部门办理建设用地规划许可证后,到土地管理部门办理土地登记,领取土地使用证,取得土地使用权。
第十六条 招标出让土地使用权程序:
(一)市、县人民政府发出招标书或公告;
(二)投标者按招标文件规定向市、县人民政府土地管理部门投标和缴纳保证金;
(三)市、县人民政府土地管理部门根据实际需要会同规划、建设、房产等有关部门对标书进行评审,并由土地管理部门向中标者发出中标通知书;
(四)中标者持中标通知书在30日内与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同,并支付土地使用权出让金15%的定金;
(五)中标者按土地使用权出让合同支付土地使用权出让金后,应在30日内到市、县人民政府城市规划部门办理建设用地规划许可证后,到土地管理部门办理土地登记,领取土地使用证,取得土地使用权。
第十七条 拍卖出让土地使用权程序:
(一)市、县人民政府土地管理部门发布拍卖公告;
(二)竞买者到市、县人民政府土地管理部门办理参加竞买手续;
(三)市、县人民政府土地管理部门在规定时间、地点,组织公开拍卖,由主持人宣读土地使用权拍卖规则,简介该幅土地情况和公布起叫价后,竞买者应价竞争,最后确定出价高者为受让人;
(四)受让人按土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金后,应在30日内到市、县人民政府城市规划部门办理建设用地规划许可证后,到土地管理部门办理土地登记,领取土地使用证,取得土地使用权。
第十八条 土地管理部门与受让人签订土地使用权出让合同,应明确规定双方的权利和义务,包括出让地块面积、位置、界址、用途、使用年限、地价、付款方式和时限、投资总额、开发建设期限、土地利用和规划设计要求、其他附带条件和违约责任等内容。
第十九条 受让人应在合同签订后60日内按规定的币种,向土地管理部门缴付全部出让金。未经出让方同意,逾期未缴付全部出让金的,出让方有权解除合同,受让人所付定金不再退还,并可请求违约赔偿。
出让方未按合同要求提供土地使用权的,应双倍返还定金。受让人有权解除合同或要求出让方履行出让合同,并可请求违约赔偿。
第二十条 招标出让土地使用权时,中标者未按规定日期与土地管理部门签订土地使用权出让合同的,出让方有权取消其中标权,所交保证金不予退还。未中标者所交保证金由市、县人民政府土地管理部门全部退回。
第二十一条 土地使用者应按出让合同的约定开发利用、经营土地。确需改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须在取得原出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意后,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整出让金,办理土地使用
权登记。
第二十二条 土地使用权出让金应按规定上缴财政,列入预算,用于土地开发和城市基础设施建设。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法按国务院规定执行。
第二十三条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,按照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

第三章 土地使用权转让
第二十四条 土地使用权转让是指土地使用权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其土地使用权转移给他人的行为。
第二十五条 有下列情形之一的,土地使用权不得转让:
(一)没有合法的土地使用权出让合同和未付清全部出让金的;
(二)没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的;
(三)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地或投入资金未达到合同规定投资额25%,但成片开发经营的土地,按出让合同规定的条件和期限进行了开发,形成工业用地和其他建设用地条件的,可以转让;
(四)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的;
(五)共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权,未经其他共有人书面同意的;
(六)土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的;
(七)市、县人民政府认定不宜转让的。
第二十六条 以划拨方式取得的土地使用权转让时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
转让以划拨方式取得的土地使用权报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让所获的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第二十七条 土地使用权转让必须签订转让合同,转让合同不得违反出让合同的规定。
土地使用权转让时,出让合同以及权属登记文件中所规定的权利、义务一起转移。
以出让方式取得土地使用权的,转让土地使用权后,受让人改变原出让合同约定的土地用途的,按照本办法第二十一条规定办理。
第二十八条 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物随之转让。但地上建筑物、附着物作为动产转让的除外。
地上建筑物、其他附着物所有权转让时,其使用范围内的土地使用权随之转让。
第二十九条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权可以分割转让。同一建筑物产权分割转让时,建筑物使用范围内的土地使用权同时分割转让。土地使用权不能分割的,按共有土地使用权处理。
土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
第三十条 转让已出租的土地使用权时,转让人应提前90天通知承租人,在同等条件下承租人有优先受让权。
第三十一条 通过转让方式取得土地使用权者,其使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第三十二条 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》缴纳土地增值税。
第三十三条 土地使用权转让程序:
(一)转让土地使用权,凡属于本办法第二十六条、第二十七条第三款、第二十九条规定情形的,转让人必须按规定办理转让的批准或同意手续,经批准或同意后,依法与受让人签订转让合同。属于其他情形的,转让人可以直接与受让人签订转让合同,但必须符合法律、法规和本办法
规定的转让条件。
(二)转让土地使用权,发生土地使用权增值的,必须依法向税务部门缴纳土地增值税。
(三)受让人在签订转让合同之日起30日内向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。转让土地使用
权,其地上没有建筑物、其它附着物的,受让人在签订转让合同之日起30日内可直接向县级以上人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第三十四条 县级以上人民政府可根据需要,采取行政或经济手段调控土地市场价格,在土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,可以规定最高限价;在土地转让价格明显过低时,市、县人民政府有优先购买权。

第四章 土地使用权出租
第三十五条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
但有本办法第二十五条所列情形之一的,土地使用权不得出租。
第三十六条 土地使用权出租,出租人与承租人应当签订土地使用权租赁合同。土地使用权租赁合同不得违反法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十七条 出租土地使用权及地上建筑物、其他附着物的,出租人应在签订租赁合同后15日内分别向所在市、县土地、房产部门办理登记手续,并按规定缴纳土地增值税。

第五章 土地使用权抵押
第三十八条 土地使用权抵押是指土地使用者作为债务人(以下称抵押人)将其土地使用权及地上建筑物、其他附着物作为债务履行担保抵押给债权人(以下称抵押权人)的法律行为。
第三十九条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物可以抵押。抵押人在抵押物价值范围之内,可同时设几个抵押权人。
第四十条 抵押土地使用权时,抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权的抵押合同不得违反土地使用权出让合同的规定。
但有本办法第二十五条所列情形之一的,土地使用权不得抵押。
第四十一条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押,必须在抵押合同签订之日起15日内分别到土地管理部门和房产管理部门办理登记手续,未经登记的抵押无效。
第四十二条 抵押人到期不能履行债务的,或在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依据法律和合同的规定,处分抵押物。
抵押权人处分抵押物时,土地使用权及地上建筑物、其他附着物分割转让的,必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
一项抵押物有几个抵押权人时,抵押权人处分抵押物所得价款的受偿先后顺序,以土地管理部门和房产管理部门的登记顺序为准。
因抵押物的变卖发生权属变化的,必须到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记手续。
第四十三条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,抵押人和抵押权人应在15日内向土地和房产管理部门办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止
第四十四条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用期限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
土地使用权期满,该地块的土地使用权即由县级以上人民政府收回,并注销土地使用证。其地上建筑物、附着物同时由县级以上人民政府无偿取得。出让合同中规定必须拆除的技术设备和建筑物、附着物等,土地使用者应按时拆除、清理或者交纳拆除、清理费用。
第四十五条 土地使用权期满前,因社会公共利益确需提前收回土地使用权的,土地管理部门须提前通告土地使用者,并根据实际情况给予合理补偿。
第四十六条 出让合同规定的土地使用权期满,土地使用者需要续期的,应在期满前6个月向土地管理部门申请,依照本办法第二章规定,重新签订出让合同,支付出让金,办理有关手续。

第七章 划拨土地使用权
第四十七条 划拨土地使用权是指土地使用者在经县级以上人民政府依法批准缴纳补偿、安置等费用后或者无偿取得的国有土地使用权。
第四十八条 符合下列条件的,经土地管理部门和房产管理部门审查,报有批准权的人民政府批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权方可转让、出租、抵押:
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(四)按本办法第二章的规定签订土地使用权出让合同并补交土地使用权出让金,或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第四十九条 划拨土地使用权转让、出租、抵押补交土地使用权出让金,应按地块标定地价的一定比例收取,但不得低于地块标定地价的40%。划拨土地使用权出租,也可按月或按年向政府土地管理部门缴纳土地使用权出让金,具体缴纳办法由市、县人民政府确定。
第五十条 转让划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物,有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的,转让方应按照国务院规定将转让所获收益上缴国家或者作其他处理。
以营利为目的,出租在划拨土地使用权的地块上建成的房屋的,应将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法按照国务院规定执行。
以划拨土地使用权设定抵押权的,依法拍卖该土地使用权及其地上建筑物、其他附着物后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
第五十一条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本办法的规定予以出让,其他任何组织和个人均无权处分。
对无偿划拨的土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本办法的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第八章 罚 则
第五十二条 违反本办法规定,不按照合法程序,未经批准或越权批准出让土地使用权的,按非法占地和越权批地行为处罚。
第五十三条 不按本办法规定办理土地登记,取得土地使用证的,其土地使用权出让、转让、出租、抵押行为无效,市、县人民政府土地管理部门应当责令其改正,并依据有关法律、法规的规定进行处理和予以处罚。
第五十四条 土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地或擅自改变土地用途的,市、县人民政府土地管理部门应予纠正,并可根据情节处以出让地价30%以下的罚款;情节严重的,可无偿收回土地使用权。
第五十五条 未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的,市、县人民政府土地管理部门应没收其非法所得,并可根据情节处以非法所得50%以下的罚款。
第五十六条 对不如实申报土地使用权转让、出租成交价格者,市、县人民政府土地管理部门或房产管理部门可责令其补交所漏国务院和省人民政府规费。
未按规定交纳土地增值税的,由税务部门依法处理。
第五十七条 对依本办法实施的行政处罚如有不服,可在接到处罚通知书之日起15日内,向决定处罚机关的同级人民政府或者上一级主管部门申请复议,也可依法向人民法院起诉。

第九章 附 则
第五十八条 因城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等引起的经济纠纷,按有关土地管理、城市房地产管理和经济合同等方面的法律、法规的规定办理。
第五十九条 土地使用者应按国家及本省的有关规定纳税。
第六十条 依照本办法的规定取得土地使用权的个人,其土地使用权可以继承。
第六十一条 本办法自发布之日起施行。设区的市人民政府可根据本办法制定实施细则。在本办法发布之前各地已颁发的有关规定,凡与本办法相抵触的,一律以本办法为准。


(1997年11月27日经省人民政府第107次常务会议审议通过 1997年12月15日江苏省人民政府令第129号发布)


一、第五十三条修改为:“不按本办法规定办理土地登记,取得土地使用证的,其土地使用权出让、转让、出租、抵押行为无效,市、县人民政府土地管理部门应当责令其改正,并依据有关法律、法规的规定进行处理和予以处罚。”
二、第五十六条修改为:“对不如实申报土地使用权转让、出租成交价格者,市、县人民政府土地管理部门或房产管理部门可责令其补交所漏国务院和省人民政府规费。
未按规定交纳土地增值税的,由税务部门依法处理。”
本决定自公布之日起施行。



1995年4月13日