您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与建设单位、物业服务企业、业主密切相关的诸多问题有了明确的规定，各方切不可等闲视之，兹简要分析如下，供参考。
一、对建设单位的法律影响
1． 明确物业管理区域的划分原则与备案手续
第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企 业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。
2． 明确规定筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担
第十五条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
3． 新增规定建设单位提供前期物业管理开办费
第三十二条第三款 建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
4． 明确规定物业服务用房的配置标准
第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
5． 新增规定建设单位交存专项资金
第七十五条 住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
6． 明确规定前期物业服务费用未约定的法律后果
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
7． 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。
8． 明确人民防空用工程平时用作停车位的使用办法，收益不属于建设单位。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十五条第一款 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
9． 明确规定专业经营设施设备的验收与移交程序
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

二、对物业服务企业的法律影响
1． 明确规定物业承接查验的程序及法律后果
第四十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
打击制假售假，建立诚信社会
——对受理伪造假证件、假印章案的分析和思考

作者：王鹏磊、李旺城

近年来伪造假证件、假印章案件逐年增加，社会上各种假证、假章泛滥，严重损害了社会活动赖以遵循的诚实信用原则，在一定程度上给社会造成了混乱。我院2001年仅受理伪造假证件、假印章案件1件1人，而到2002年我院却受理该类案件6件26人，案件增长了5倍。因此依法打击该类犯罪，对维护良好的社会秩序，建立诚信社会，从而推动我国社会主义建设持续、快速、健康发展意义重大。本文以2002年度我院受理的该类犯罪案件为分析对象，试做一粗浅剖析。
一、该类案件的主要特征
（一）非北京籍犯罪分子占多数。26人中外地人员19人，占73.1%，北京籍人员7人，占26.9%。
（二）职业多为农民和无业人员。26名犯罪分子中，农民17人，无业人员9人。
（三）文化程度较低。26名犯罪分子均为中小学文化，其中小学文化3人，初中文化22人，两者占96.2%，高中文化仅1人。
（四）高智能性。尽管犯罪分子文化程度很低，但他们对电脑、扫描仪、打印机、塑封机等高科技制假工具应用特别熟练，制作的假证、假章甚至能以假乱真。
（五）多为共同作案。该6起案件均为共同作案，他们少则二三人多则八九人，有的负责利用制假设备伪造国家机关印章、企事业单位印章、居民身份证等，有的负责招揽制作假印章、假证件，有的负责交易，分工明确，相互配合，彼此关照，密切联系。例如我院受理的一起全国最大的伪造国家机关证件、印章，伪造公司、企业、事业单位印章、伪造居民身份证案。在该案中，陈某、孙某等人负责制假，刘某、安某、王某等人负责承揽制作各种假印章、假证件，承揽“业务”者将要伪造的证件名称通过电话等方式告诉制假者，制假者按照要求制作好以后，将假印章、假证件交给从事“业务”交易者，再由其完成“买卖业务”，形成了承揽、制作、销售一条龙。
（六）作案地点有选择性。制假和交易的地点一般比较隐蔽，而承揽“业务”者多在人员流动较大的地方，如饭店、车站、商场、高等院校等地的附近。
（七）承揽手段相似。犯罪分子多是通过在街头直接询问行人的办法，也有不少是通过街头广告（如办证请打某某手机）的方式来招揽“顾客”。
（八）伪造的假证件、假印章涉及面广。从我院受理案件看，伪造的假证件、假印章涉及到国家行政机关、各级院校、司法机关、武装部队、企事业单位、人民团体等社会主体，制假行为严重妨害了的社会管理秩序，并对有关主体（国家机关、公司、企业、事业单位等）的正常活动及其信誉造成了恶劣影响。
二、该类案件频发的主要原因
（一）社会原因－公用信息透明度差
由于管理体制和技术的原因，我国长期以来很多公用信息处于秘密状态，不为社会大众所知，使得人们辨别真伪的途径和能力极为有限。因此每个集体和个人对别人而言都是很神秘的，人们只能通过一些证件来了解对方。以我院受理的一起绑架案为例，犯罪嫌疑人要求被绑架人家属将赎金到某个帐户上，而该帐户是犯罪嫌疑人用一张买来的假身份证办的，就是这张假身份证为公安机关侦破案件设置了重重障碍，而实际上根本没有这张假身份证上所记录的人，银行却对此一无所知。从某种程度上讲，公用信息不透明是假证、假章和制售假活动存在的社会原因。
（二）管理原因－缺乏个人信用制度
我国经济体制和政治体制的改革正在进行，在新旧体制转换中难免会出现一些管理漏洞。当前在建立社会主义市场经济和应对加入WTO的背景下，缺乏个人信用制度无疑便是社会管理制度上的一个真空。由于没有建立个人信用制度，一个人（包括自然人和法人）用假证、假章，只要不构成犯罪，对他（或她）的信用影响往往是局域性、短期性的，这无疑放纵了用假者，而同时广阔的假证、假章使用市场也助长了制假者、售假者的嚣张气焰，成为此类犯罪存在的直接原因。
（三）经济因素－贫富差距、社会变迁导致社会心理失衡
我们党和国家历来重视精神文明建设，强调两手抓两手都要硬，但由于我国处于新旧体制转换中，社会结构发生巨大变化，各种社会思潮相互撞击，社会道德水准出现了下滑趋势。 经济发展不平衡和社会结构的巨大变化引发了社会心理的失衡。目前，社会物质财富日渐丰富，各种竞争与成功的机会不断向人们发出挑战与诱惑，然而，由于受社会条件、个人背景以及个人素质等因素的影响和制约，经济利益和成功机会并没有做到公平分配，贫富差距明显拉大，价值观念逐渐由重义轻利向重利轻义转变，于是社会心理失去了以往的宁静与平衡。某些人向往富贵和安逸的生活，但由于个人素质等因素的限制，无法通过正当的途径在竞争激烈的社会中实现自己的目标。于是许多人为了实现自己的目的，选择了“终南捷径”——制假、用假。小到用假证件买半价票，大到假酒害人性命，再到证券市场“郑百文”等股市神话出现，都是这种心理作用的结果。这种不健康的社会心理为制假、售假提供了广阔的市场空间。
以上述6个案件作分析，制作、销售的假公章、假证件，涉及到社会生活、经济生活的各个方面，并且数量很大，表明了假证、假章颇有市场，同时这无疑也为26名没有知识、没有技术在社会竞争中处于劣势的犯罪分子创造了滚滚财源。
（四）法制原因－法制教育力度不够，公民守法意识不强，法制观念淡薄
由于历史的原因，我国公民的守法意识和法制观念还有一些不足，再加上长期以来我们的法制教育力度还稍显不够，导致了公民的守法意识不强和法制观念淡薄。同时，相当一部分人文化教育程度不高，文化素质低，更成为培养法律意识的巨大障碍。
以上述26名犯罪分子为例，他们文化程度一般都比较低，没有受过正规的法制教育，法律意识和观念极为淡薄，对我国刑事法律知之甚少，甚至一无所知。
三、预防该类案件发生的主要对策
伪造并买卖各种证件已成为影响社会管理秩序的重要因素，因此加大法制教育与宣传的力度，依法打击伪造各种证件的犯罪，建立诚实有信、秩序井然的社会秩序已亟为重要。
（一）普及法律知识，提高全民的道德观念和法制意识
我国经济体制改革的目标是建立并完善社会主义市场经济体制。而市场经济从本质上讲是一种法治经济，它要求社会成员诚信行事，重信用，不欺不诈。个人是经济活动的最小元素，只有大众普遍作到依法行事，才能建立起真正的法治经济。因此大力发展教育，提高全民的道德观念和法制意识对于我国尽快完成市场经济的转型意义重大。所以各级政府要继续坚持两手抓，推动精神文明建设更上一层楼；学校应加大道德教育与法制教育的力度，转变以往片面追求生学率、不注重学生综合素质的应试教育模式；各级政府职能部门、司法机关可以通过执法工作向社会宣传法律制度，普及法律知识。
（二）依法打击制假售假活动，提高犯罪成本，使犯罪者在物质上无所收益
《中华人民共和国刑法》第280条规定了四个扰乱社会公共秩序的罪名：伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪，盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件、印章罪，伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪和伪造、变造居民身分证罪；第375条规定了两个危害国防利益的罪名：伪造、变造、买卖武装部队公文、证件、印章罪和盗窃、抢夺武装部队公文、证件、印章罪，为依法打击该类犯罪提供了法律依据。
由于制假的地点一般比较隐蔽，执法机关不易直接找到，但犯罪分子进行违法活动必然会留下许多线索：办证广告留下的电话号码、在社会上出现的假证件和假印章、街头招揽“业务”者的活动、从事“业务”交易的人的活动等。犯罪分子多是团伙作案，加大了侦查机关破案的难度，但同时也便利了侦查机关通过一个线索挖到制假窝点，从而一举擒获整个犯罪团伙。只有依法严厉打击制假售假，减少犯罪机会，使制假售假的风险大于可期待利益，才会使有心违法者知难而退。
（三）加强对外来无业人员的控制与管理
针对犯罪主体主要是外来人员和无业人员的特点，应加强对这部分人的监督与管理，政府和社会各界可调动社会力量对他们进行技能培训，让其掌握一技之长，成为有益于社会的人，以避免他们陷于在无工可做，生活无着的境地后，走上制假、售假的违法犯罪之路。
（四）增大公用信息透明度，建立个人信用制度，加大对使用者的惩罚力度
随着我国经济的快速发展，社会文明的不断进步，逐步增大公用信息透明度，建立个人信用制度势在必行。
1、应对WTO的挑战，保持经济的持续、快速、健康发展需要一个良好、诚信的社会秩序。WTO要求成员国必须是市场经济体制，在法律制度范围内为全体社会主体提供一个平等竞争的舞台。而制假、售假、用假等无疑破坏了平等原则，侵犯了其他主体的合法权利，大大阻碍了市场经济体制的健康、高效运转。
2、经济的发展、科技的进步为增大公用信息透明度，为建立个人信用制度提供了物质条件。近现代科学技术的高速发展，为社会进步提供了越来越强大的物质支持。网络化、信息化等高新技术的不断发展，无疑为增大公用信息透明度，建立个人信用制度创造了良好的物质基础。
3、我国经济体制和政治体制改革日益深化，法制建设取得长足进步，基本上实现了有法可依，有章可循，为个人信用制度的建立提供了较为有利的法制环境。