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湖北省黄石市人民政府


黄石市人民政府关于印发《黄石市新建投资项目支持服务暂行办法》的通知

黄政发〔2003〕14号

大冶市、阳新县、各区人民政府，各厂矿企业、院校，市政府各部门：
《黄石市新建投资项目支持服务暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二ＯＯ三年七月十八日

黄石市新建投资项目支持服务暂行办法

第一条 为了进一步改善投资环境，加大招商引资工作力度，鼓励投资，推动新建项目建设，结合我市实际，制定本办法。
第二条 关于审批登记事项。
（一）投资者在我市投资兴业，除办理国家、省设立的见于《前置审批项目表》中的审批事项外，市级及以下政府机构设立的前置审批事项一律取消。必须办理的审批登记事项，除由投资者自愿自行办理或委托他人办理外，外资项目由市外经贸局负责全程代办，内资项目由市招商办公室负责全程代办，开发区内的内外资项目由开发区负责全程代办。办理外商来我市投资登记手续，一般从受理之日起在5?10日内办理完毕。需要急办、特办的，可根据情况从速办理。
（二）办理投资者来我市投资工商登记手续，从受理之日起，属市审批权限范围内的，在5日内办理完毕；需上报省和国家审批的，在7日内完成初审并上报省级相应审批机构。
第三条 关于土地政策。
（一）投资者在我市投资新建项目需使用新增建设用地的，可根据其投资领域、投资额、投资效益及征地地点、用地数量、土地性质等因素，由市政府给予相应的地价优惠政策，新增建设用地实际发生的所需费用的差额部分，由获得该企业税收收益的同级政府财政支付。投资者以优惠价格获得土地的，全部投资未完成前，该土地需抵押、转让或改变用途的，须报市政府审批。
（二）鼓励投资者利用国有存量土地，以出让方式供地的，土地出让金减半征收；以租赁方式供地的，自土地租赁合同生效之日起3年内免收租金。
（三）对国有存量土地可采取国有土地使用权作价出资（入股）方式供地，土地出让金作为国家资本金或股本金委托国资部门持股经营。投资者也可吸纳集体土地使用权入股和租赁集体土地兴办项目。
第四条 关于财政支持政策。
（一）外商投资企业(中外合资企业、中外合作企业、外资企业)投资兴办项目，从获利年度起，企业所得税第1年和第2年先征后返，第3年至第5年减半返还。
（二）投资者兴办一次性投资5000万元以上的新型工业项目，投产当年上交税收地方留成部分按第一年的70％，第二年的50％，第三年的30％奖励给投资者。
（三）投资者兴办一次性投资3000万元以上、5000万元以下的其它工业项目，投产后当年上交税收地方留成部分按第一年的50％，第二年的30％，第三年的20％奖励给投资者。
以上奖励资金主要用于企业扩大投资、土地征用、贷款贴息等，由获得该企业税收的同级政府财政在本年度财政决算时一次性奖励到位。
第五条 关于收费规定。
（一）凡投资者在我市经济技术开发区投资的实行零费率制度。市政府各部门不直接向区内企业征收任何行政事业性收费。凡市政府有权减免的，一律免除；市政府无权减免、由省级管理部门执收以及市政府各部门收取后上缴省级部门的，由开发区管委会承担并代缴，不由企业负担。
（二）市直各部门、各县（市）区对在各县（市）区工业园内的投资企业的各项行政事业性收费，比照市开发区零费率制度执行。
（三）在全市其它范围内兴办投资在5000万元以上的制造业、农业产业化和旅游设施建设项目，在建设期内，属市级收取的行政事业性收费免收(劳务性收费除外)；其余新办项目属市级收取的各种行政事业性收费一律按国家、省核定标准下限的50％收取（法律、法规明确规定不能减免的除外）。
第六条 关于兼并收购政策。投资者以现金收购本市国有企业净资产，一次性付清全部价款的；国有企业以厂房或设备入股，与投资者合作兴办生产加工型企业的，可根据具体情况，按评估价的50-70％作价出售或作价入股。特殊情况，可经双方协商，报市国资委审定批准。
第七条 关于鼓励技术进步政策。对投资者在我市兴办企业购买信息技术、生物医药等领域成熟的高科技专利成果的，从市科技经费中给予购买成果经费10-20％的奖励。
第八条 对世界500强企业及国内500强的大企业、大集团来我市投资兴办的能形成新的支柱产业的重大投资项目，可按“一企一策”的办法另行商议，给予更加灵活的优惠政策。
第九条 积极鼓励各类中介人为我市招商引资牵线搭桥。对成功引进外来资金和项目的，我市将依引进项目的产业类别和资金数量给予奖励。具体奖励办法按照《黄石市对引进外来资金中介人奖励实施办法》执行。
第十条 关于配套服务措施。投资者和企业在用水、用电、用气、通讯等方面提出安装、维修要求时，供水、供气、通讯等公用事业单位必须当天给予答复，供电部门对除居民外的低压供电客户2天以内、高压供电客户7天以内、重大供电客户15天以内给予答复，在承诺时限内施工完毕；非因事故停电、停水、停气、停话的，至少提前3天通知；对连续性生产的重点用户，应提前24小时再次专门通知，若非因事故不通知而给企业造成损失的，由有关责任单位依法予以赔偿。
第十一条 关于协调服务制度。凡在我市总投资5000万元以上的项目，按项目层次分别由市、县(市)区、开发区指定一名党政领导成员作为该项目的协调服务责任人，负责搞好该项目创办开业、项目建设过程中的各种问题协调服务。凡总投资在5000万元以上的外商投资项目，均由市招商引资办统一对其建设和生产经营中的各种问题进行综合协调，跟踪服务。
第十二条 本办法自发文之日起施行。原有的规定与本办法不符的，以本办法为准。


浅析共有人的优先购买权

撰稿人 边嵘


在司法实践中，按份共有的某一共有人转让或出卖其所占有的份额财产时，对其他共有人未尽通知义务或擅自处分的纠纷处理中，享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害，优先购买权如何实现，在审判实践中存有争议，笔者想在这篇文章里就共有人的优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式作以粗浅的探讨。

一、共有人优先购买权的法律特征
所谓优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利①。而共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。
（一）权利法定性。
《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条规定共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《民法通则》与《物权法》关于共有中的优先购买权的规定内容具有一致性的。立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系，维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。同时，避免和减少共有人之间的纠纷的发生。
（二）权利物权性。
共有中的优先购买权是否具有物权性质存在不同观点。一种观点认为共有中的优先购买权不具有物权性质。认为优先购买权附随于买卖关系，法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成部分，对出卖人设定附加的义务，是债权属性，不是有物权性质。另一种观点认为优先购买是具有物权性质的债权②。第三种观点认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性。③笔者同意第三种观点。理由是1、符合物权法定原则。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定。”依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。2、共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力，符合物权法律特征。3、若将共有关系的优先购买权视为债权，当优先购买权被侵害时，使权利难以实现。按照债权理论，共有关系的优先购买权被侵害时只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任，而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性，在司法实践中难以操作，使法律规定的优先购买权不具有实际意义，不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益，而变向的鼓励出卖人，不履行通知义务而擅自处分共有财产。
（三）共有关系中的优先购买权是一种期待权。
共有关系中优先购买权并不是优先购买权利人在任何时候都享有的一种现实权利。仅是出卖人在出卖自己份额时，优先购买权利人在同等条件下有优先购买的权利，其权利表现方式为可能性，其前提条件是出卖人出卖自己的份额。另外一个条件是“在同等条件下”。只有这两个条件均满足，这种可能性的权利转变为现实的权利。因此说共有关系的优先购买权是一种期待权，是一种具有物权性质的期待权。
（四）共有关系中的优先购买权是一种附条件的形成权。
所谓形成权，是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利④。当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额，具有“同等条件”，且没有合同约定时，优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。也有观点认为，共有优先购买权不是形成权，因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购买的权利，而不是直接使法律关系发生变动，直接与出卖人形成买卖关系。笔者赞成第一种观点。共有关系若不附加上述条件，不符合形成权法律特征，即不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系发生变动，但附加条件成就时，其完全可以对抗共有关系以外的第三人，并完全可以形成与出卖人的转让共有财产份额的买卖合同关系。因此不是绝对的形成权而是附条件的形成权。

二、共有关系中优先购买权的行使
由于共有关系中的优先购买权是一种期待权和附条件的形成权，优先购买权利人的行使条件也必然是严格和受到限制的，其具体条件为：
（一）共有关系存在。
共有优先购买权人行使优先购买权时必须共有基础存在，若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，若共有关系中的共有份额不确定，则应首先确定各自共有份额。其次，出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施和处分性措施的财产。如共有房屋中，出卖人的共有份额若被司法机关和行政机关查封或将被强制执行，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第二项的规定：“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定，优先购买权人在司法机关、行政机关对该项财产处置前不能行使优先购买权。
（二）共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件“限制。
“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件，有约定则遵从约定。如价格条件相同，优先购买权人可行使优先购买权。支付条件，如即时支付还是分期支付：若是价格相同都是即时支付，共有人优先购买权人则可行使优先购买权，若分期支付，优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权，否则即不具备同等条件，即不能行使优先购买权。另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定，但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形，不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。若是不需要登记的动产应以一个月以内酌定合理期限，若是不动产或需要登记的动产，可参照《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”参照以上规定，综合考虑出卖人的利益和享有优先购买权人的优先权的保护。

三、共有关系中优先购买权的实现方式
（一）共有人内部优先购买权的实现。
在共有关系中，某一共有人拟转让其份额时， 其他共有人都要行使优先购买权，其他共有人谁更有优先购买权，法律没有相关规定。一种观点认为由拟出让人决定谁更有优先购买权。理由是为减少不必要的纠纷，充分尊重出让人的所有权，应该由出让人自己决定。第二种观点认为以抽签方式决定。理由是法释（2004）16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第二款规定“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人”。第三种观点认为应在共有人中（包括拟转让人）三分之二以上同意的买受人行使优先购买权，若不能形成三分之二的共有人同意，则采取抽签方式。笔者同意第三种观点。理由是《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，共有人之间另有约定的除外”。若共有人为三人的，转让人与转让人决定的拟行使优先购买权买受人必然会形成三分之二共有人的同意，充分尊重了出让人的所有权。若全体共有人为四人以上的，仅就转让人与转让人决定的买受人二人同意，未经得其他共有人同意，便应由形成三分之二以上的共有人同意的买受人行使优先购买权。此种做法的优点是转让人转让其共有财产份额后一般情形下都不再参与共有财产事务的管理，避免其因主观好恶而不考虑以后共有关系的稳定和发展。如果共有人之间不能形成三分之二以上的共有人同意则采取抽签方式，既体现了相对的公平，又避免和减少共有关系中的不必要纠纷。针对上述情形的应是共有人间的同等条件进行的优先购买权，若存在共有关系之外的第三人竞买，仍应遵守“同等条件”此项规定。只不过是在“同等条件”的前提下先共有内部而后第三人。
（二）共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理。
共有人优先购买权与承租人优先购买权在同等条件下出现了竞合，两种优先购买权的冲突，表现为谁更优先。针对上述问题存在两种不同观点。一种观点认为承租人更具有优先购买权，另一种观点认为共有人的优先购买权优先于承租人。笔者赞成后一种观点。理由是1、从权利位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。2、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权,其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购买权，依“买卖不破租赁”的理论承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响。其权利并没有受到影响和损害。综上，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人。
（三）共有人优先购买权与第三人善意取得相冲突的处理。
某一共有人转让其共有份额未尽通知义务，而将其财产份额转让给第三人，拟将买受的共有人的优先购买权如何实现呢？一种观点认为，应保护善意第三人的善意取得。理由是从保护交易安全、鼓励交易的立法目的看，应保护第三人的善意取得。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。因此，行使优先购买权的共有人可依照上述规定请求转让人赔偿损失。第二观点认为共有人优先购买权是法律设定的保护共有人的一项重要权利，具有物权性质，而善意取得第三人与转让人是基于债权而取得物权，并且《特权法》第一百零六条规定，善意取得第三人符合三项情形取得动产或不动产的所有权的限制条件为“除法律另有规定外”，既然法律已规定共有人具有优先购买权，就应首先保护共有人的优先购买权。第三种观点认为，如果转让的共有财产份额为不需要登记的动产，应认定转让人与第三人的转让合同有效，若转让的共有财产份额为需要登记的动产或不动产的应认定第三人与转让人的合同无效。笔者比较赞成第三种观点。理由是要对共有人享有的优先购买权与第三人交易安全二者之间要具体情况具体分析的予以平衡。首先，针对是不需要登记的动产，要对第三人设定过多的注意义务，无疑增加了交易成本，同时也不利于交易安全。故针对取得不需要登记的动产的第三人符合《物权法》一百零六条规定的情形的，应保护其所有权的取得。共有人针对不需登记的动产，在市场流通中的再重新取得也并非难事，因此，共有人优先购买权应让位于第三人的善意取得。但是针对需登记的动产和不动产，共有人较之于不需登记的动产其尽的管理义务较多，与之联系较第三人更为紧密，其重新取得也更为困难，针对上述两项财产应确认转让人与第三人的转让合同无效，优先考虑共有人的优先购买权。理由，1、需登记的动产、不动产的转让第三人在交易中应尽到注意义务。如果转让的是共有的不动产份额，由于不动产登记薄上登记的所有权人或者使用人为数人共有，第三人就应知道其他共有人享有优先购买权，这时第三人还与共有人之一签订部分不动产份额的转让合同，就证明其违反了法律的规定，因此应该认定该转让合同无效。2、不致使法律规定的共有人优先购买权悬空，法律既然设定了共有人优先购买权就应保障该权利得以实现，若确认第三人与转让人合同有效，共有人的优先购买权如何实现呢？共有人若基于共有人身份要求转让人承担合同责任，以违约为由，大多共有关系中对优先购买权都无违约条款规定，要求出让人承担违约责任很难实现；若基于侵权责任，其侵权后果在实践中难以确定，使共有人的主张难以保护；若基于不当得利返还责任，缺少明确的事实依据和法律依据。综上都是以债权的保护方式则忽视了公告购买权具有物权性质，使共有人享有优先购买权的法定权利彻底悬空。3、不利于共有关系稳定，返而促进矛盾升级。共有人大多产生于特定的社会关系，如亲属或多年合作伙伴之间。共有人主张优先购买权与第三人主张善意取得已表明产生了纠纷，若保护第三人进入共有关系，只能在原共有人与转让人已产生的矛盾的基础上，再加上原共有人与新加入共有人的矛盾，使共有关系更加不稳定，更不便于共有财产的管理，难以实现物尽其用。
在司法实践中，关于共有人的优先购买权的实现仍存在着较大的争议。以上是笔者对共有人的优先购买权的一些粗浅看法，笔者希望通过对优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式的分析，有利于共有人的优先购买权的理解和司法实践。


注释：
（1）王利明《物权法研究》中国人民大学出版社2002年版第342页。
（2）黄林有《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版第316页。
（3）何志《物权法判解研究与适用》人民法院出版社2004年版第736页。
（4）郭明瑞《民法》高等教育出版社2003年版第32页。